Предприниматель Эдуард Галстян, владеющей компанией «Дом-Строй» (компания зарегистрирована в день начала спецоперации на Украине — 24 февраля 2022 года — прим. Ф.), построил в центре Грайворона дом на два хозяина для переселенцев из приграничья, но администрация округа второй год отказывает ему во вводе в эксплуатацию. Причина — дом оказался в зоне охраны объекта культурного наследия (или зона охраны «наползла» на дом? — прим. автора). «Фонарь» узнал, как такое получилось, как менялась охранная зона, что с самим объектом культурного наследия и почему точку в споре не может поставить экспертиза.
Участок продала сама администрация
История начиналась в 2015 году, когда администрация Грайворонского района продала индивидуальному предпринимателю Эдуарду Галстяну земельный участок площадью 882 квадратных метра на улице Урицкого, 7-Б. В договоре купли-продажи было указано, что «земельный участок не имеет обременений».
— Изначально участок был площадью 11 соток. Потом его уменьшили до девяти, потому что на этой территории оказалось здание, которое считается памятником архитектуры. На момент продажи никто мне про памятник ничего не говорил, никаких претензий не высказывал и препятствий в стройке не чинил, — рассказывает Эдуард Галстян.
В 2016 году Эдуард Галстян как индивидуальный предприниматель получил разрешение на строительство двухэтажного жилого дома на семь квартир с мансардным этажом (документ есть в распоряжении редакции — прим. Ф.). Затем разрешение несколько раз продлевали, в последний раз — до марта 2023 года, и проблем не возникало. Само строительство началось в 2022 году. Тогда в Грайворонском округе уже были те, кто потерял жильё в приграничье и ждал новых квартир и домов.
— Я строю дома за свои деньги и продаю готовые квартиры. Люди видят, что покупают. Другие застройщики, насколько мне известно, работали иначе: администрация направляла к ним людей, потерявших жильё. Люди заключали договор на строительство и перечисли часть денег, — рассказывает предприниматель.
По словам Галстяна, в 2022 году сотрудники грайворонской администрации просили его как можно скорее построить жильё, пообещав оформить всю документацию позже — «главное — строй, и как можно скорее». Он начал строить семиквартирный дом и залил фундамент ещё для одного дома на два хозяина.
Первый дом он сдал 2024 году. Тогда же, в сентябре, строитель подал заявление на разделение участка, чтобы узаконить второе строение. Кадастровый инженер сделал межевой план и выделил второй участок. Однако, когда и второй дом был построен, в оформлении предпринимателю отказали — выяснилось, что жильё находится в охранной зоне памятника архитектуры и фактически построено незаконно…
Что за памятник?
Двухэтажный домик с пристройкой расположен рядом с новой двухэтажкой Галстяна. Это «Дом жилой» — памятник регионального значения на соседней улице Интернациональной, 15.
Дом, на Интернациональной, 15, фотография с сайта Краеведческого музея в Грайвороне
По самому дому сведения расходятся. По данным на сайте федерального министерства культуры, это дом постройки конца XIX века площадью 148,7 квадратных метра. А сайт ГОС ЖКХ утверждает, что дом построили в 1917 году, и его площадь — 170 квадратных метров. Расхождение в площади вероятно объясняется тем, что к каменному строению в 1960-е годы сделали деревянные пристройки.
«Объект культурного наследия регионального значения. Здание занесено в Государственный список памятников истории и культуры Белгородской области под государственным номером 1631 согласно постановлению главы администрации Белгородской области от 12.05.1997 г. № 229. Подлежит государственной охране в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», — сказано на сайте Грайворонского краеведческого музея.
А вот и само постановление 1997 года. На момент его подписания дом всё еще был жилым. Здание признали аварийным и расселили только в 2013 году. Когда в 2015 году Галстян покупал участок, дом уже ветшал.
Впрочем, тогда он никому и не мешал: в распоряжении правительства Белгородской области №410-рп от 26 августа 2013 года утверждена территория этого объекта культурного наследия всего в два метра от стен.
Квадратик в центре схемы, обрамлённый тонкой линией — и есть исторический дом
В документе буквально указано: «Северо-восточная граница территории проходит на расстоянии двух метров от северо-восточного фасада здания».
На сайте Наследие.Дом.рф сказано, что земельный участок исторического здания составляет 182 квадратных метра.
Парадокс: через четыре года, с 1 января 2017 года, защитная зона этого дома резко выросла до 100 метров от внешних границ памятника. Получается, чиновники должны были отказать Галстяну, ещё когда продлевали разрешение на строительство первого дома, но ведь продлили, а затем ввели дом в эксплуатацию и заселили.
— Все знали, что с 2022 года я строю здесь два дома для переселенцев. Никаких писем и извещений от администрации об изменении охранных зон я не получал. Если они меняли охранную зону, почему не известили меня? — резонно спрашивает строитель.
Наверно потому, что и документ 2017 года не был окончательным. 10 мая 2023 года постановлением правительства Белгородской области №250-пп от границы снова поменяли, а заодно запретили в охранной зоне размещение объектов капитального строительства и прокладку коммуникаций. Теперь охранная территория выглядела уже так:
Об этих изменениях Галстян узнал лишь в 2024 году, когда ему отказали в оформлении документов на ввод в эксплуатацию второго дома. По словам собеседника, на стройплощадку приезжал чиновник из грайворонской администрации. Он безапелляционно заявил, что дом нужно снести из-за нарушения режима охранной территории.
— У нас и так дома уничтожают обстрелами, я сам два дома потерял, люди лишились жилья, а мне предлагают снести ещё один готовый дом, который строился в том числе для таких людей… Мы тогда сильно поругались. После этого конфликт только усилился. Мне сказали, что охранную зону никто убирать не будет, — продолжает свой рассказ предприниматель.
В июне 2025 года компания «Дом-Строй» подала иск к администрации Грайворонского округа, требуя признать право собственности на свою постройку. Фирма заказала заключение у экспертов белгородского Центра гигиены и эпидемиологи (имеется в распоряжении редакции — прим. Ф.), они подтвердили: дом отвечает всем требованиям САнПинов. Похоже, грайворонская администрация сама себя загнала в тупик: объективных причин для сноса нет, нуждающиеся в переселении целая очередь, но готовый дом нужно снести, только потому что игрища с охранными зонами «продолжают продолжаться». Эдуард Галстян обратился в прокуратуру.
— В итоге меня же оштрафовали на 200 тысяч рублей за строительство дома без разрешения и списали эти деньги со счёта. Да, формального разрешения на тот момент у меня не было, но я объяснял: это тот же земельный участок, проект у меня был, строительство начали после разговоров с руководством района, когда мне сказали, что людям нужно жильё. У меня была договорённость с двумя бабушками, они ждали эти дома, не хотели уезжать из Грайворона, — продолжает он.
Пенсионерки даже записывали обращение к Вячеславу Гладкову, но им сказали, что дом снесут, и переселили в другой район.
Скриншот с видеообращения к губернатору несостоявшихся новосёлов предоставил Эдуард Галстян
Эдуард Галстян тоже записывал обращение к Вячеславу Гладкову, встречался с ним лично, когда тот был в Грайвороне. Говорит, прошлый губернатор обещал разобраться в вопросе, но ушёл раньше, чем сделал это.
***
Строитель поинтересовался в прокуратуре другими объектами культурного наследия, ведь в Грайвороне они буквально, на каждом шагу. Например, «Мемориал Славы», он в реестре объектов культурного наследия с 2017 года.
— Там вовсю идёт строительство. Что, получается, можно? — задаёт риторический вопрос редакции Галстян.
Из прокуратуры грайворонцу ответили, что это не стройка, а «реконструкция объекта капитального строительства», и запрета на такие действия нет. Тогда он стал выяснять, можно ли законным способом изменить границы охранной территории. Оказалось, можно, но нужна экспертиза. Он нашёл экспертов. Те посмотрели документы, сказали, что основания для пересмотра и изменения границ есть.
— Я был готов заплатить за экспертизу, но несколько экспертов отказались от работы. Двое из них объяснили, что технически можно провести экспертизу и подготовить документы, но сами работы нужно согласовывать с региональным управлением охраны объектов культурного наследия, с которым у меня и идёт конфликт из-за этого дома. Понятно, что экспертизу им никто не согласует, и просто зря потрачу деньги и время, — говорит он.
Из белгородской лаборатории судебной экспертизы Минюста (письмо есть в распоряжении редакции — прим. Ф.) ответили, что не могут приехать в Грайворон из-за оперативной обстановки, но готовы провести экспертизу по предоставленным фотографиям. Однако дать ответ на на самый главный вопрос — затрудняет или нарушает многоквартирный жилой дом восприятие объекта культурного наследия — эксперты не смогут. Это, оказывается, не в компетенции эксперта строителя. Было это ещё в ноябре 2025 года.
***
14 мая 2026 года Арбитражный суд Белгородской области оставил иск без рассмотрения по ходатайству истца. Эдуард Галстян, пояснил, что без экспертизы суд не имеет смысла, поэтому он решил отказаться от иска. Предприниматель не исключает, что корни конфликта заложены в самой системе сохранения объектов культурного наследия в районе.
— Новый двух-трёхэтажный дом с нуля обошёлся мне примерно в 15 миллионов рублей. А на реконструкцию старого здания-памятника могут выделить и 50, и 60 миллионов рублей. И знаете как у нас реконструируют? Снесли и такое же новое построили, потому что так дешевле и быстрее. Вот и считайте….Я не боюсь об этом говорить, я и губернатору Гладкову об этом говорил, — утверждает мужчина.
В Грайвороне только по документу 1997 года значится 31 объект культурного наследия, и далеко не все они в идеальном состоянии. Сейчас городу явно не до вопросов реставрации, а дому на Интернациональной настолько плохо, что он рискует до неё и не дожить. Вот так он выглядит сейчас:
«Цоколь отсутствует, отмостка отсутствует, требуется устройство. На стенах зафиксированы трещины, в кирпичной кладке, частичная утрата кирпичей, выветривание растворных швов кладки, следы замокания и биопоражения, отслоения и утрата красочного слоя, требуется проведение ремонтно-реставрационных работ. В ходе осмотра крыши зафиксированы сколы кровельного материала, требуется проведение ремонтно-реставрационных работ, водосток отсутствует. С северо-восточного фасада пристроены лестница на второй этаж и тамбур в квартиру на первом этаже, требуется проведение ремонтно-реставрационных работ. Окна частично забиты деревянными досками, двери частично отсутствуют», — это выдержки из акта, составленного в феврале 2023 года консультантом управления госохраны объектов культурного наследия.
Всё говорит о том, что дом не законсервирован. При этом внутреннее состояние дома, чердак, подвал и инженерные системы не обследовали, потому что… не смогли попасть в дом. Странно, но у экспертов управления госохраны памятников не оказалось ни ключей, ни лома, ни лестницы, ни, видимо, особого желания проводить доскональное и всестороннее обследование исторического здания, ради сохранения которого готовы снести новый дом. Однако даже на основании внешнего осмотра вывод очевиден: требуется проведение ремонтно-реставрационных работ и приспособление здания для современного использования. Кстати, в акте прописан срок его действия — пять лет.
Эксперт «Фонаря»
За комментарием по этой истории мы обратились к юристу Виктору Храмову, который хорошо знает обстоятельства дела предпринимателя и помогает ему.
— Если участок продала сама администрация в 2015 году и в договоре было указано, что он не имеет обременений, означает ли это, что покупатель имел право рассчитывать на возможность строительства на участке?
— Да, конечно, он и рассчитывал на строительство на участке. Охранную зону памятников устанавливают не муниципальные органы власти. Но законодательство в этой области достаточно динамично, поэтому и администрация на тот момент сама не знала, что там может появиться охранная зона и в будущем возникнут ограничения по этому земельному участку.
— Если на момент продажи никаких ограничений в ЕГРН не было, а впоследствии условия изменились, должен ли собственник нести последствия такого изменения?
— Собственник не должен нести, конечно. Но есть понятие «частный интерес» и «публичный». Подразумевается, что защита памятников архитектуры является публичным интересом, и в принципе везде так складывается, что публичный интерес преобладает над частным интересом, а сейчас особенно.
— Разрешение на строительство было выдано в 2016-м году, а стометровая зона установлена годом позже. Может ли последующее установление этой зоны препятствовать реализации уже выданного разрешения? Ведь тогда уже и первый дом попадает в эту охранную зону, однако, его приняли, и там живут люди?
— Нюанс в чём: если выдали разрешение на строительство, то закон обратной силы не имеет, поэтому Галстяну и дали ввести первый дом в эксплуатацию. С учётом того, что он получил разрешение на строительство первого дома до того, как была поставлена охранная зона, его уже не могли отозвать. Поэтому хоть первый дом и оказался в охранной зоне, но его ввели, потому что было разрешено строительство.
— Если на момент строительства второго дома участок уже находился в защитной зоне, какие именно правовые последствия это влечёт, получается, что вынесенный судом штраф законен?
— Идеальная ситуация должна была складываться так: Эдуард должен был получить разрешение на строительство второго дома в администрации, и в процессе получения узнать о том, что установлена охранная зона, и ничего не строить. В реальности всё было совершенно далеко от идеала. Тогда границу прорвали ВСУ, грайворонская администрация переехала в Борисовку, и Эдуарда просто по-человечески попросили: построй людям дом, потом всё оформим, всё будет хорошо, а сейчас ситуация, обстрелы, суета… Чиновник из администрации действительно отправил двух пенсионерок к Галстяну. Он поверил на слово, но, к сожалению, зря. И теперь получается, что штраф законен, конечно, потому что есть нарушение Градостроительного кодекса, то есть строительство началось в отсутствие разрешения на строительство.
— По словам Эдуарда, он узнал об изменениях только тогда, когда ему отказали в оформлении документов на второй готовый дом. А разве администрация не должна была его уведомить об изменениях раньше?
— Чтобы внести изменения по земельным участкам, проводятся публичные слушания, а их результаты публикуют в газете. Но кто читает эти объявления в газетах? Персональные письма владельцам смежных участков должны направлять, но есть нюанс: между земельным участком, где стоит дом-памятник, и участком Эдуарда, есть полоса ничейной земли метра в полтора. Формально получается, что Эдуард уже не является владельцем смежного участка. Поэтому муниципалитет может сказать, что Эдуарда никто не должен был уведомлять. А сам предприниматель вряд ли читал газету и думал о том, что это может каким-то образом повлиять на него. И ещё момент: охранная зона установлена постановлением областного правительства, а не местной администрации.
— Что должна была установить экспертиза по историческому зданию?
— Тут две экспертизы. Эксперт Минюста, который сюда не поехал, должен был подтвердить, что дом, построенный Эдуардом, не угрожает жизни людей и не представляет опасности. По исторической экспертизе мы вели переговоры с экспертами. Смотрите, охранная зона устанавливается, чтобы другие постройки не мешали восприятию и обзору данного памятника. Вот через экспертизу мы планировали доказать, что новый дом никоим образом не мешает, что со всех точек памятник архитектуры может быть осмотрен, и ничего не мешает каким-то образом его воспринимать.
— Какие вообще есть законные варианты разрешения этого конфликта?
— Арбитражный суд. В рамках судебного процесса должны пройти две вышеуказанные экспертизы. Но, к сожалению, Арбитражный суд Белгородской области нам отказал в экспертизе Минюста по фотографиям, только очно. Но сейчас из-за оперативной обстановки в приграничные опасные районы отправлять экспертов запрещено. Такая вот дилемма.
