Первое правило кооператива. Белгородец через суд пытается сохранить квартиру, которую приобрёл через ЖНК

ЖНК «ЖБК-1» увеличил стоимость квартиры белгородца Дмитрия Свешникова, которую тот приобретал через кооператив, и он оказался должен членам кооператива ещё денег. Через суд мужчине удалось аннулировать изменение цены. После этого в кооперативе снова подняли цены и отказались передавать квартиру в собственность белгородца, пока тот не выплатит новый долг.

Дана Зибрина поговорила с Дмитрием Свешниковым и руководством кооператива, чтобы выяснить, почему возникла такая ситуация при покупке жилья с помощью ЖНК.

Дмитрий Свешников стал членом кооператива «ЖБК-1» в 2016 году. Он заплатил за квартиру в Северном 1 миллион рублей и начал выплачивать оставшуюся половину, но кооператив стал поднимать цены на невыкупленные квадратные метры жилья. Белгородец рассказал «Фонарю», как повышение цен привело к суду.

— Суть членства в жилищно-накопительном кооперативе «ЖБК-1» состоит в том, что вы выкупаете жильё по квадратным метрам. На всех афишах «ЖБК-1» также написано: «Ваши деньги защищены от инфляции, выкупайте жильё по квадратным метрам». На первый взгляд, схема выглядит неплохо: вы оплачиваете половину стоимости квартиры, после чего получаете право заселиться туда, а оставшуюся часть выплачиваете кооперативу по графику платежей с наценкой в пять процентов. Но, согласно уставу, кооператив оставляет за собой право изменять цену каждого квадратного метра, за который ты ещё не заплатил, — в этом случае ваши деньги не только не защищены от инфляции, но и вообще не привязаны к ней, — сетует Дмитрий Свешников.

Когда белгородец покупал квартиру, стоимость одного квадратного метра составляла 40 тысяч рублей, но вскоре ЖНК «ЖБК-1» повысил цену до 64 тысяч рублей. По мнению Свешникова, согласно ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах», как только кооператив приобретает квартиру, её стоимость уточняется и фиксируется, — то есть, кооператив не должен поднимать стоимость невыкупленных метров.

— Кооператив — это некоммерческая организация. Она не имеет права спекулировать, она не может купить подешевле, а продать тебе подороже: являясь членом кооператива, вы ничего у него не покупаете, вы только гасите взнос. А здесь кооператив покупает квартиру по одной стоимости, а отдаёт её в собственность по другой, что противоречит сути паевой деятельности.

Кооператив выплатил из паевого фонда на покупку квартиры 2 миллиона рублей. Миллион я оплатил, ещё миллион осталось отдать. Но в «ЖБК-1» мне заявили, что я теперь должен им 1,2 миллиона, так как повышена цена за невыкупленный квадратный метр, и сверху добавили ещё пять процентов. Когда я понял, что происходит, в феврале 2021 года я обжаловал все решения о повышении цен на квартиру в суде — суд установил, что кооператив подделал подписи общего собрания, поэтому решение о повышении цен отменил, — рассказал пайщик.

Однако после того, как суд обжаловал решения о повышении цен на квартиру, у Свешникова начались новые проблемы. До результатов суда белгородец опередил график оплаты и в процессе разбирательства полностью погасил долг вместе с процентами на 14 апреля 2021 года. Решение суда было вынесено в августе того же года, но «ЖБК-1» снова решил поднять цены.

— После вынесения решения, в 2021 году, собралось правление «ЖБК-1» и повысило цену «задними числами» — в 2020, 2021 году. То есть, они сегодня принимают решение повысить мне цену вчера. Соответственно, теперь я должен, выплатив всю стоимость своей квартиры с процентами, выплатить кооперативу еще 600 тысяч рублей. Я предъявил иск о передачи квартиры в собственность и теперь буду разбираться в этом долгом судебном процессе.

Я такой не один. Когда был рост цен на жильё, многим собственникам увеличили цены на невыкупленные метры. Были даже истории, когда людям приходилось срочно бежать в банк и брать кредит, потому что правление кооператива повышало цены буквально каждый месяц, и люди готовы были взять любой кредит под любые проценты, чтобы загасить стоимость, пока ещё что-нибудь там не повысили. К сожалению, никто из них не захотел бороться с кооперативом, — вспомнил Свешников.

Белгородец отправлял заявления в прокуратуру, которая ему не ответила, и в Центробанк России, где сотрудники заявили, что не занимаются проверкой кооперативов.

— В соответствии с положениями законов № 86-ФЗ и № 215-ФЗ, в компетенцию Банка России не входит разрешение гражданско-правовых споров между жилищно-накопительными кооперативами и их членами по заключённым договорам. Банк России не вправе вмешиваться в оперативную деятельность жилищно-накопительных кооперативов и требовать изменения и (или) расторжения заключённых договоров, а также требовать от жилищно-накопительных кооперативов исполнения обязательств по заключённым договорам. Осуществляемые Банком России надзорные мероприятия, в том числе проведение проверок и применение мер воздействия, не влияют на отношения между жилищно-накопительными кооперативами и их членами (пайщиками) и не могут служить способом разрешения споров между ними, — пояснили в банке Свешникову.

Какова позиция ЖНК «ЖБК-1» по ситуации со Свешниковым?

Журналистка «Фонаря» поговорила с представителями кооператива «ЖБК-1» и выяснила их позицию относительно аргументов Дмитрия Свешникова. Для начала директор по маркетингу ЖНК «ЖБК-1» Александр Старосельцев объяснил, как устроена работа кооператива.

— Кооператив является некоммерческой организацией, он не зарабатывает деньги, а пользуется взносами пайщиков в целях приобретения им квартир. Принцип такой: пайщик выбирает себе квартиру, чтобы зафиксировать изначальную стоимость и цену квадратного метра. Потом у него начинается период накопления паевого взноса — от двух до двенадцати лет. В период накопления пайщик должен накопить 50 процентов стоимости квартиры, при этом стоимость квартиры в период накопления может меняться как в большую, так и в меньшую стоимость в зависимости от того, какая рыночная ситуация. Тогда кооператив может добавить недостающую сумму для выкупа квартиры, — объясняет Александр Старосельцев.

Директор ЖНК «ЖБК-1» Дина Горягина добавила некоторые детали, чтобы стало понятнее, как возник конфликт с пайщиком Дмитрием Свешниковым.

— Независимо от того, в стадии накопления или погашения пайщик находится, стоимость квадратного метра для всех пайщиков, и Свешникова в том числе, фиксируется на момент внесения денежных средств. Какая цена существует сейчас на объект, такая цена и фиксируется на квадратный метр. А Свешников хочет, чтобы к нему было особое отношение, и цена для него фиксировалась не на дату внесения денежных средств, а на дату, когда эта квартира кооперативом покупалась, — объясняет возникшее противоречие Горягина.

Александр Старосельцев объясняет, что такая система оплаты сохраняет стабильность всего кооператива.

— Этот механизм предназначен не для тех, у кого есть сейчас большие деньги, а для тех, у кого средства появляются в течение определённого времени — приходит заработная плата, пенсия — и которые не могут одномоментно купить квартиру, а могут сделать это только в рассрочку: с помощью ипотеки или с помощью жилищно-накопительных кооперативов.

«ЖБК-1» позволяет зафиксировать деньги в квадратных метрах именно по той стоимости, которая сложилась на рынке в момент внесения им денежных средств в кооператив. Когда человек возвращает кооперативу деньги, квартира оформляется ему в собственность. До этого момента в целях обеспечения финансовой устойчивости и соблюдения ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах» квартира находится в собственности кооператива. Находятся единицы, которые не хотят выкупать квартиру дальше: законодательство предусмотрело этот момент и дало право кооперативу разбираться с пайщиками — выселять их из квартир, квартиры возвращать назад, передавать их другим пайщикам, так как квартира является собственностью кооператива до тех пор, пока пайщик не вернёт весь заём, — объяснил директор по маркетингу.

Александр Старосельцев приводит своё мнение, как можно было избежать этой ситуации: Дмитрий Свешников мог взять ипотечный заём на недостающую сумму в момент, когда начинался рост цен, выплатить её, зафиксировать стоимость и рассчитываться уже с банком — о таких историях рассказывал и сам пайщик.

По словам Дины Горягиной, Дмитрий Свешников был заранее ознакомлен со всеми документами, поэтому не должен был иметь к кооперативу претензий.

— Свешников — адвокат. В момент вступления в кооператив мы предоставили ему все документы, о всех условиях работы кооператива он был извещён. У нас добровольное участие, мы никого не заставляем быть нашими пайщиками. Если ему не нравится участие в кооперативе, он может пайщиком не быть. Мы и на сегодня согласны с ним расстаться, вернуть все его деньги. Мы не можем за счёт остальных пайщиков вывести Свешникова на какой-то иной уровень, для него создать особые условия. Это невозможно. Основной принцип кооператива — равенство пайщиков в своих правах и обязанностях. То есть, все будут платить по нынешней цене за квадратные метры, а Свешников по цене 2016 года? — удивилась директор «ЖБК-1».

Сейчас, по словам руководства кооператива «ЖБК-1», Дмитрий Свешников должен выплатить 600 тысяч рублей за невыкупленные квадратные метры, после чего квартиру передадут ему в собственность.

Фото из архива ЖНК «ЖБК-1»

Эксперт «Фонаря»

Чтобы получить оценку эксперта, насколько всё описанное находится в рамках закона, мы попросили юриста Екатерину Клоповскую прокомментировать кейс Дмитрия Свешникова.

— Решение о повышении стоимости квадратного метра принималось общим собранием пайщиков «ЖБК-1». Суд отменил это решение, так как собрание было проведено с процессуальными нарушениями, то есть, оно в принципе не имело право принимать любые решения. Соответственно, кооператив может провести новое собрание, принять такое же решение о повышении цен — если процедура принятия решения не будет нарушена, то суд его оставит без изменений. Когда я покупала квартиру, то рассматривала вступление в кооператив, но прочитала всю документацию, где было сказано, что на собраниях имеют право принимать решения о внесении дополнительных взносов и о внесении взносов, покрывающих убытки. Я от этого отказалась. При приобретении жилья нужно прогнозировать, что такое может быть [и это будет законно].

Важно понимать: если порядок проведения собрания не будет нарушен, то решение рано или поздно вступит в законную силу и придётся увеличивать взносы. Если процедура нарушена, то можно долго бегать по кругу: принимать решение, оспаривать его, снова принимать. В это время кооператив просто обанкротится, а пайщикам лучше не будет, потому что жильё у них находится не в собственности, а в пользовании. Совет, который могу дать: правильно стройте прогнозы и рассчитывайте свои силы, потому что есть риск выселения из квартиры до тех пор, пока пай не будет полностью выплачен, — поделилась эксперт.