Жильё №1. Как переехать в свою квартиру за четыре года без ипотеки? [партнёрский материал с ЖНК «ЖБК-1»]

— Дина Евгеньевна, что такое жилищно-накопительный кооператив и как он помогает людям получить своё собственное жильё?

— Жилищно-накопительный кооператив — это вид кооператива, который позволяет купить жильё в рассрочку при помощи постепенного накопления денег. Есть две стадии пребывания в кооперативе: стадия накопления и стадия погашения. Накопление — это, когда вы копите необходимую сумму до того момента, когда кооператив приобретает вам квартиру. Она зависит от формы участия. В ЖНК «ЖБК-1» есть две формы участия. Первая — это когда пайщики накапливают сумму до 30 процентов стоимости квартиры, и после этого кооператив добавляет ещё 30 процентов из общего фонда, то есть из средств всех пайщиков, которые находятся в кооперативе на данный момент, а на оставшиеся 40 процентов берут займ в банке. При этом нужно понимать, что человеку приходится погашать одновременно два займа: займ — кооперативу и займ в банке. Более востребованная форма участия — вторая, когда человек копит 50 процентов от стоимости выбранного жилья, а вторую половину за него оплачивает кооператив. В этом случае у него уже будет квартира, он в неё заселится и будет жить по договору безвозмездного пользования, постепенно в соответствии с графиком погашая половину, которую за него заплатил кооператив.

Срок погашения добавленных кооперативом средств напрямую зависит от срока накопления: если вы накапливали средства два года, то срок погашения составит три, если копили 12 лет, то погашаете 18. Общий срок членства в кооперативе определён законом в 30 лет, поэтому вы не обязательно должны копить 12 лет и в течение 18 лет погашать. Вы можете все 30 лет находиться в стадии накопления и купить квартиру без добавленных кооперативом средств, фиксируя каждый свой платеж в квадратных метрах.

Мы ничего не навязываем пайщику. Он сам выбирает, какую квартиру для него купит кооператив, но так выходит, что около 90 процентов всех квартир, которые покупает кооператив для пайщиков — квартиры «ЖБК-1». Но среди пайщиков есть и те, кто покупают «вторичку», и те, кто покупают квартиры у других застройщиков.

— А управляет кооперативом тоже «ЖБК-1»?

— Кооперативом руководит директор и дирекция. Они подчиняются правлению кооператива, а правление—общему собранию членов. На общем собрании члены кооператива выбирают ревизора, который контролирует правильность проведения финансовых операций директора, дирекции и правления.

Также, по поручению губернатора Белгородской области, дополнительно контроль ведёт департамент экономического развития региона. На государственном уровне этим занимается Центробанк, куда мы ежеквартально предоставляем отчёт о работе кооператива. А ещё ежегодно в кооперативе проводится аудиторская проверка.

— Как расходуются деньги членов кооператива?

— Паевые взносы членов кооператива тратятся на покупку готового жилья во введённых в эксплуатацию домах—это 80 процентов всех денег. Не более 20 процентов— вкладывается в то, что ещё строится, только через долевое участие в строительстве.

— Какой договор заключается с членом кооператива и что он в себя включает?

— С человеком мы заключаем договор о паевом взносе. В нём указываем примерную стоимость квартиры, рассчитанную на основании данных из заявления о вступлении в кооператив, и срок накопления половины от стоимости квартиры. Помимо этого, к договору прилагаем график ежемесячных платежей за квартиру.

Чем и сколько можно платить?

— Можете описать портрет человека, который покупает эти квартиры?

— Есть прямые покупатели, которые покупают на «ЖБК-1» недвижимость за полную стоимость,—люди с хорошим заработком или накоплениями, они полностью рассчитываются самостоятельно или с помощью ипотеки. Наш покупатель отличается. Покупатель ЖНК "ЖБК-1«—это человек, у которого нет средств на сиюминутное приобретение квартиры, то есть это люди со средним и более низким достатком.

— То есть ЖНК — это выход для тех, кто не может взять ипотеку?

— Кооператив — это выход для тех людей, кому не дают ипотеку или для тех, кто только переехал или сменил место работы, у кого нет возможности купить жильё сразу. Поэтому портрет нашего пайщика, который мы уже определили за много лет, — это человек в возрасте от 30 до 40 лет с семьёй и средним достатком. Это люди, работающие, например, на себя, самозанятые, таксисты, в общем те, у кого нефиксированная зарплата. Пытаемся мы достучаться и до студентов, чтобы они понимали, что пока они учатся и живут в общежитии, они могут вступить в кооператив, самим и с помощью родителей уже что-то начать накапливать, чтобы к окончанию вуза иметь возможность переехать в собственное жильё

— А это реально вообще? Какой достаток должен быть?

— Конечно, реально. Ну вот смотрите, например, можем так рассчитать: у нас есть дома «ЖБК-1» с квартирами-студиями, изначальная цена которых, около 1,2 миллиона рублей. Половина стоимости этой квартиры — это 600 тысяч рублей, разделим на четыре года—это по 12,5 тысячи в месяц. Для многих студентов, которые подрабатывают, это возможно.

Есть и другие категории клиентов, которые думают на перспективу. Это люди, у которых уже есть жильё, но они заботятся о своём будущем поколении, поэтому рассматривают покупку для своих детей. Такие пайщики не спешат в покупке и постепенно без каких-либо трудностей накапливают свои квадратные метры — это в основном категория постоянных клиентов. Есть ещё одна категория—люди старшего поколения. Они выбирают жилищный накопительный кооператив потому, что при выдаче ипотеки у них есть возрастные ограничения в банках. В кооперативе таких ограничений нет, поэтому пенсионеры, которые также думают о своих внуках, а может и о себе, вступают в кооператив. У нас членом кооператива может быть любой человек, которому исполнилось 16 лет, независимо от того, где он живёт, какой у него уровень дохода и социальное положение.

— Есть минимальный взнос для вступления в кооператив?

— Да. Минимальный первоначальный взнос составляет 5 тысяч рублей. Но он также идет в накопление на жилье.

— А ежемесячно сколько минимально можно платить?

— В месяц минимальный паевой взнос должен быть не менее 2 тысяч рублей, но точный размер взноса определяется каждым индивидуально, исходя из собственных финансовых возможностей.

— Можно ли оплатить паевой взнос в кооператив за счёт кредита в банке?

— Да, это можно сделать. Если вы являетесь членом кооператива, вы вправе оплачивать взносы с любого счёта. Даже, например, если ваши деньги лежат в банке.

— И даже материнским капиталом?

— Да, даже им, потому что это предусмотрено законом.

— А если я хочу, например, оплатить свой пай за счёт квартиры, которая у меня уже есть или какого-то другого имущества?

— Как правило взносы производятся деньгами, но в данном случае ситуация будет рассматриваться индивидуально.

— Можете описать все затраты пайщика, которые ему нужно оплачивать помимо паевых взносов за время участия в кооперативе?

— Конечно, 1 тысяча рублей — это вступительный внос, который оплачивается один раз при вступлении, 140 рублей — членские взносы, которые оплачиваются ежемесячно, 22 тысячи рублей — государственная пошлина за оформление квартиры в собственность кооператива, плюс 3 тысячи рублей в случае оформления квартиры по договору на долевое участие в строительстве жилья. 2 тысячи рублей — государственная пошлина за оформление квартиры в собственность пайщика.

Есть ещё страховка квартиры, которая составляет примерно 0,06 процента от стоимости квартиры, которые оплачиваются ежегодно с момента получения свидетельства о собственности на кооператив. Ежемесячно пайщик оплачивает проценты за предоставленные ему для приобретения квартиры денежные средства из общепаевого фонда в размере 5% годовых, начисляемых на остаток непогашенного остатка, а ещё есть взнос в резервный фонд — это 1,5 процента от суммы паевого взноса.

Что и как покупается на деньги членов ЖНК?

— Как распределяются квартиры среди членов кооператива?

— Кооператив покупает квартиры для своих членов с наибольшим рейтингом. Рейтинг пайщика — это количество квадратных метров, которое пайщик накопил за всё время в кооперативе и количество полных месяцев в периоде накопления, умноженное на площадь жилого помещения. Человек с наибольшим рейтингом имеет преимущественное право на приобретение для него квартиры.

— А если член кооператива не вовремя вносит паевые взносы за квартиру?

— В этом случае он получит право на приобретения для него квартиры позже. А при систематическом нарушении графика платежей (более трёх месяцев подряд) он может быть исключен из членов кооператива.

— И ему не вернут деньги?

— Выбывшему члену кооператив выплачивает действительную стоимость пая.

— В этом случае квартира предоставляется тому пайщику, который раньше вступил в кооператив. Остальные получат свои квартиры, когда кооператив соберёт деньги на покупку квартир для них.

— А если я хочу, например, купить комнату в трёхкомнатной квартире?

— Это возможно, но только, если будут покупатели и на другие комнаты.

— Можно ли платить больше взносов, чем указано в договоре? Это вообще повлияет на что-то?

— Можно. Это позволит увеличить рейтинг и быстрее получить право на получение квартиры.

— Как происходит выбор квартиры? Я прихожу к вам, и вы мне предлагаете?

— Конечно мы предлагаем все имеющиеся у нашего основного партнёра свободные квартиры. Но безусловно пайщик вправе сделать собственный выбор.

— Хорошо, я решил вступить в кооператив, определился с квартирой. Как будет определяться её цена?

— Цена на квартиру определяется на дату вступления в кооператив в зависимости от площади квартиры и стоимости одного квадратного метра. Стоимость оплаченных «квадратов» фиксируется на дату поступления денег в ЖНК. То есть, вы внесли 100 тысяч рублей, мы на этот момент на эту сумму рассчитываем квадратные метры. И у нас, например, есть пайщики, которые с 2009 года накопили достаточно большие суммы, и на выходе у них квартира получается на 600 тысяч дешевле, чем её сегодняшняя рыночная стоимость. На квартиры «ЖБК-1» цена устанавливается на основании соглашения, а на квартиры других застройщиков — это среднерыночная.

— У других подобных кооперативов другая система?

— Есть несколько кооперативов в России, которые пошли по нашему пути с фиксацией квадратного метра, но большинство этого не делают.

— Какое жильё выбирают пайщики?

— В основном это новые квартиры ЖБК-1. Если говорить о жилье ЖБК-1, технология строительства у всех жилых комплексов одинаковая—панельно-кирпичная с классом энергоэффективности «В». Есть дом на улице Дзержинского, которому официально присвоен самый высокий класс энергоэффективности «А».

— А по планировке какой разброс?

— От студий до 4-комнатных квартир большой площади. У клиентов стандартный набор требований: чтобы была большая кухня, большие светлые окна, тёплые полы.

— На каком основании член кооператива может жить в квартире, пока не рассчитается за неё?

— Члены кооператива живут в квартирах по договору безвозмездного пользования жилым помещением. По этому договору вместо аренды пайщик должен платить пять процентов годовых от суммы, которую доплатил за него при покупке кооператив из средств других пайщиков. Эти проценты поступают в кооператив и распределяются между членами кооператива пропорционально накопленным ими денежным средствам.

Плата за пользование средствами паевого фонда взимается, начиная с даты оплаты конкретного жилого помещения для пайщика и прекращается в момент его полного расчёта. Проценты начисляются в последнюю дату каждого месяца, исходя из установленной ставки и остатка, который должен погасить пайщик. Например, член кооператива оплатил 50 процентов площади квартиры, а площадь квартиры составляет 42 квадратных метрах. Стоимость одного квадратного метра равняется 38 тысячам рублей. Плата за пользование средствами паевого фонда будет составлять 3 325 рублей (42/2*38000*5 процентов /12). С каждым месяцем при своевременной оплате она будет постепенно уменьшаться.

Куда обращаться, чтобы вступить в ЖНК «ЖБК-1»?

По всем интересующим вопросам желающие могут обратиться в офис на проспекте Славы, 34 (вход со двора второй этаж), а также по телефонам:(4722) 33-43-85,(4722) 33-95-95,(4722) 33-43-84 и 8-800-10-031-10 (звонок по России бесплатный), а также на почту: gnk@belbeton.ru.