«Фактически мы купили права аренды на эти годы». Как предприниматель и мэрия Белгорода судятся за участок под рынком «Восход»

Городская прокуратура отправила администрации предостережение, чтобы она не допустила нарушения закона и прав граждан, имущество которых могло пострадать при демонтаже павильонов. Напомнив, что неприкосновенность собственности (например, товаров) гарантирует Конституция РФ. Мы сделали подробный разбор о ситуации с рынком, но у нас остались несколько вопросов, которые мы задали генеральному директору ООО «Атава» Виктору Тюфанову и представителям городской администрации. Ещё мы попросили комментарий у юристов Екатерины Клоповской и Дмитрия Медведева, которые познакомились с документами по этой ситуации и оценили действия обеих сторон.

Про договор аренды на земельный участок под рынком «Восход»

Виктор Тюфанов — генеральный директор ООО «Атава», которое управляет рынком «Восход». Компания до 1 января 2019 года на законных основаниях арендовала у администрации Белгорода участок земли, где находится рынок. По словам предпринимателя, в последний договор аренды, который заключили 21 января 2015 года, администрация Белгорода добавила пункт 8.1 «особых условий». В нём говорится, что мэрия и компания договорились о внесудебном демонтаже временного сооружения. На него имела право местная администрация после уведомления о своих действиях арендатора, не демонтировавшего их самостоятельно в течение десяти дней после того, как закончился договор аренды. Имущество предпринимателя по договору хранится у мэрии в течение десяти дней после демотажа, а потом, если арендатор не заберёт его, считается брошенным. По мнению Тюфанова, это противоречит 35-й статье Конституции РФ, потому что нарушает право на частную собственность. Напомним, что демонтировать торговые конструкции на рынке «Восход» сотрудники администрации Белгорода хотели 1 июня, но в итоге это решение отложили до 9 июля — даты, когда дело должны рассмотреть в кассационном суде.

В пункте  3.2.4  договора аренды говорится, что администрация должна предупредить арендатора о расторжении договора и демонтаже временных конструкций за два месяца до окончания срока действия договора, а в пункте 4.1.1 — что арендатор имеет право обратиться за продлением договора. Для этого он должен подать заявление в мэрию не позднее, чем за 60 дней до завершения срока договора (то есть, учитывая ситуацию, не позднее 1 ноября 2018 года — прим. Ф.). Предприниматель имеет на это право, если до этого выполнял все требования договора.

По словам Виктора Тюфанова, он не получал от мэрии уведомлений о расторжении договора и демонтаже конструкций, а вот компания «Атава» 20 октября 2018 года действительно обращалась к руководителю КИЗО Виктории Аборневой с просьбой о продлении договора аренды земли под ярмаркой «Восход» до 1 января 2024 года (обращение есть в распоряжении редакции, на нём стоит дата приёма мэрией — 30 ноября 2018 года, то есть, позже положенного по договору срока — прим. Ф.). 11 января 2019 года замначальника управления земельных отношений уведомляла Виктора Тюфанова, что его обращение о предоставлении земельного участка под рынком в аренду «рассматривается комитетом имущественных и земельных отношений». После этого предпринимателю должны были сообщить о результатах рассмотрения. Так как никаких уведомлений, по его словам, он не получил, бизнесмен посчитал, что договор аренды земли автоматически продлился на неопределённый срок.

— В законе написано, что меня должны были уведомить («известить арендатора в письменном виде», — прим. Ф.), это значит, что я должен был расписаться или у них, или они должны прислать извещение заказным письмом с уведомлением. Таких документов нет в природе. На этой почте нет никакого письма. Нам первым почтамт дал письмо, что такого письма в адрес фирмы «Атава» не приходило. Когда в суде это всё завязалось, несколько раз судья повторил администрации: «Предоставьте [доказательства, что уведомили должным образом]». Они принесли разорванный конверт. Что было в этом конверте? Это же липа самая настоящая. Потом, когда они увидели, что этот вариант не проходит, они сказали в суде, что подавали это всё общим списком. Каким общим списком? Где он? — задаётся вопросами Виктор Тюфанов.

Как представители администрации Белгорода объяснили редакции «Фонаря» в ответе на запрос, решение о демонтаже торговых модулей приняли потому, что «Атава» проиграла судебный процесс по продлению договора аренды, а затем и его апелляцию. Представители горадминистрации заверяют, что направили ООО «Атава» уведомление о дате демонтажа, поэтому Виктор Тюфанов должен был знать о нём. Также они считают, что торговые модули, расположенные на рынке, не являются недвижимым имуществом.

Что же касается оплаты аренды за пользование участком, то компания «Атава» предоставила копии двух платёжных поручений на 2019 и 2020 годы. Арендатор заплатил за аренду участка по завершившемуся договору аренды в комитет имущественных и земельных отношений мэрии (в платёжном поручении указано, что платёж делают по «продлению договора» — прим. Ф.). За 2019 год он перечислил 350 тысяч рублей, за 2020 год — 360 тысяч. Отметим, что в договоре аренды между мэрией и компанией было сказано, что арендная плата составляет 322,3 тысячи рублей, тогда как мэрия в ответе на запрос почему-то указала иную сумму — 370,91 тысячи рублей в год.

—  Мы перечислили деньги. Нам возражений не поступило, и обратно деньги никто не перечислял, никаких бумаг нам не присылали о том, что администрация с этим не согласна, то есть фактически мы купили права аренды на эти годы. Они молчаливо нам разрешили: «Ребята, мы вас не трогаем, работайте дальше», — обосновывает свою позицию Виктор Тюфанов.

Как пояснили редакции в мэрии, администрация расценивает деньги, которые «Атава» перевела за аренду земли в 2019 и 2020 годах, как плату за фактическое пользование землёй без договора — по 33,2 тысячи рублей в месяц. Ещё мы обратили внимание, что несмотря на то, что договор аренды на землю у предприятия закончился ещё 1 января 2019 года, сотрудники мэрии позже этого срока продолжали воспринимать деятельность ярмарки «Восход» как легальную. Так, например, 4 марта 2019 года руководитель комитета по управления Восточным округом подтверждал, что проверял санитарное состояние ярмарки «Восход» в 2019 году и на 25 февраля не нашёл нарушений правил благоустройства в районе рынка, а 29 марта того же года замруководителя городского комитета обеспечения безопасности жизнедеятельности населения обязывал ярмарку «Восход» предоставить паспорт безопасности торгового объекта. Запись о праве «Атавы» на аренду в Росреестре сохранялась до июля 2019-го года, а ярмарка «Восход» продолжала числиться в Ассоциации рынков и ярмарок  Белгородской области. Все эти факты говорят о том, что в мэрии признавали законность работы ярмарки «Восход» даже после завершения действия договора аренды.

Про несостоявшуюся реконструкцию рынка

В 2013 году ООО «Атава» подготовило проект реконструкции рынка «Восход». По нему здание должны были переделать с двухэтажного на четырёхэтажное, переместить рынок на первый этаж здания, а на его месте сделать парковочные места, как того требовали чиновники.

В апреле 2013 года консультативный совет по вопросам градостроительства, в который тогда входил Юрий Галдун, занимавший пост первого заместителя мэра Белгорода, заместителя председателя совета, согласовал проектное предложение торгово-офисного центра «Восход» на проспекте Богдана Хмельницкого, 132, которое внесло ООО «Атава». А в июле 2014 года этот проект получил положительное заключение государственной экспертизы. В 2015 году «Атава» подавала заявление в мэрию Белгорода, чтобы компании выдали разрешение на реконструкцию нежилого здания магазина «Восход» сроком на 29 месяцев.

— Нам было сказано, что «четырёхэтажное здание мы вам не подпишем». Мы убрали два этажа и предложили другой проект. Его нам согласовали — на проекте есть все подписи, указан срок 1 ноября 2018 года и написано «стадион». Там не написана стоимость стадиона, но [бывший мэр Белгорода] Константин Полежаев сказал, что на эти цели было нужно 2,5 миллиона. У нас не было возражений перечислить городу эту сумму. Мы вместе с [мэром Константином] Полежаевым и [руководителем департамента экономразвития администрации Белгорода Игорем] Григоренко сделали дорожную карту реконструкции торгового центра «Восход». Хотя фактически делали её они, а не мы. Я согласился, хоть это была, на мой взгляд, и не дорожная карта, а гадость какая-то (дорожную карту утверждал мэр Белгорода Константин Полежаев, а согласовывал директор «Атавы» Виктор Тюфанов. Важный момент: согласовали дорожную карту 17 января, а вот дата утверждения на документе не стоит, при этом подготовительные работы «Атава» должна была начать с 21 января 2019 года — тогда, когда Константин Полежаев покинул пост мэра и перешёл на работу в областное правительство. Запустить реконструированный торговый центр «Восход» планировали 12 ноября 2019 года — прим. Ф.), — говорит Тюфанов.

В мае 2018 года начальник управления по развитию потребительского рынка Владимир Зубов указывал, что проект торгового центра «Восход» дорабатывали из-за замечаний сотрудников мэрии. В частности, ещё три года до этого, в октябре 2015 года, чиновники городского департамента строительства указывали, что парковки у здания планируемого торгового центра находились за границами арендуемого земельного участка, в плане не было свободного плана сетей с местами их подключения и информации о ливневой канализации. Позже доработанную версию проекта должна была рассмотреть городская администрация и вынести решение о выдаче разрешения на реконструкцию.

В мэрии Белгорода редакции подтвердили, что предприниматель Виктор Тюфанов действительно высказывал намерения реконструировать торговое здание, но, как утверждают, не обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию. При этом в распоряжении редакции есть обращение предпринимателя о выдаче разрешения на реконструкцию, которое было зарегистрирована в МФЦ 7 октября 2015 года. Также есть ответ начальника управления регулирования и контроля организации строительства департамента строительства и архитектуры Александра Середина, который сообщал о необходимости доработки проекта реконструкции. К слову, эти документы также были представлены во время судебного разбирательства между мэрией и предпринимателем.

Отметим, что на эскизном проекте торгового центра «Восход», где написано слово «стадион», стоит подпись, похожая на подпись губернатора Евгения Савченко. По словам Виктора Тюфанова, при новом мэре Юрии Галдуне условия реконструкции изменились, и сумма, которую предприниматель должен был добровольно перечислить в один из фондов, якобы выросла уже с 2,5 до 8 миллионов рублей.

Мы уточнили в мэрии об условиях продления договора аренды, которые Виктору Тюфанову якобы выдвигал мэр Белгорода Юрий Галдун. В администрации ответили, что «на встрече с предпринимателем администрацией города была доведена информация о невозможности продления договора, поскольку договор может быть заключен только по результатам конкурсных процедур».

— Галдун чётко мне сказал: «Пока не заплатишь деньги, ничего не будет. Раз ты не хочешь платить нам такие деньги, которые мы обозначаем, то мы у вас всё отберём, включая магазин, и отдадим другим людям, которые нам будут платить». После этого нашего с ним разговора и началось давление. Я готов под присягой подтвердить всё вышесказанное, — уверяет Тюфанов.

Отметим, что конфликт ООО «Атава» и городской администрации начался не с момента расторжения договора в 2019 году, а гораздо раньше. Предприниматель утверждает, что его пытались выжить с этого участка земли. Например, мэрия, как предполагает Виктор Тюфанов, специально обратилась в управление Росреестра, чтобы там поменяли территориальную зону участка с места, предназначенного для торговли, на зону улично-дорожной сети. Замначальника управления архитектуры и градостроительства Белгорода 26 сентября 2014 года в выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности подтверждал, что арендуемый «Атавой» земельный участок находится в зоне обслуживания жилых и прочих комплексов. 22 июля 2019 года Росреестр уведомил ООО «Атава» о том, что погасил регистрационную запись об аренде земельного участка на проспекте Богдана Хмельницкого, 132 на основании заявления администрации города Белгорода от 31 мая 2019 года. А 18 ноября представители Росреестра уведомили предпринимателя, что земельный участок по указанному адресу стал зоной с особыми условиями использования территории — охранной зоной инженерных коммуникаций. 19 декабря 2019 года в выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности уже говорилось, что земельный участок с рынком «Восход» расположен в территориальной зоне автомобильного транспорта и улично-дорожной сети, что было возможно после того, как в Росреестр обратился собственник земли — городская администрация.

Про вмешательство прокуратуры

Городская прокуратура, проверяя действия администрации, ещё в 2016 году пришла к выводу что мэрия создавала «барьеры к осуществлению ООО фирма „Атава“ предпринимательской деятельности путём неоднократного отказа в выдаче разрешений на право организации ярмарки по надуманным основаниям, использовании двойных стандартах при предоставлении муниципальной услуги и, как следствии, наличии коррупционных рисков».

Также правоохранители установили, что выдаче разрешения предшествовало заключение компанией договора с Фондом поддержки инновационного развития градостроительной деятельности на территории города Белгорода о внесении в уставной фонд добровольного пожертвования в размере 2 миллионов рублей. Работавший в то время прокурором Белгорода Николай Головин требовал устранить нарушения и привлечь виновных к дисциплинарной ответственности. В августе 2016 года президент «Опоры России» Александр Калинин по этому поводу обращался к первому заместителю генпрокурора РФ, чтобы он помог принять все необходимые меры прокурорского реагирования для защиты законных прав и интересов ООО «Атава». А 2 ноября 2016 года к губернатору Евгению Савченко обратились активисты белгородского отделения «Общероссийского народного фронта», которые попросили «оказать содействие» и рассмотреть обращение Виктора Тюфанова, чтобы «народный рынок» в областном центре не прекратил своего существования, потому что тогда бы белгородцы лишились возможности приобретать свежую продукцию по невысоким ценам.

Омбудсмен по защите прав предпринимателей Борис Титов в июне 2017 года указывал, что в действиях администрации Белгорода в отношении фирмы «Атава» усматриваются признаки нарушения прав и законных интересов предпринимателя, поэтому в мэрию направили обращение, чтобы чиновники не создавали административных барьеров для правомерной предпринимательской деятельности ООО «Атава».

В постановлении девятнадцатого арбитражного суда от 9 февраля 2017 года судьи снова обращали внимание на тот факт, что прокуратура Белгорода установила, что мэрия создавала «административные барьеры» для предпринимательской деятельности «Атавы», отказываясь выдавать разрешения по надуманным основаниям, используя двойных стандарты при предоставлении муниципальной услуги и имея коррупционные риски. По мнению судей, такие действия мэрии были направлены на искусственное создание условий для достижения администрацией возможности последующего одностороннего отказа от исполнения договора аренды, что в силу статьи 10-й Гражданского кодекса РФ указывало на злоупотребление правом.

Мнение юристов и возможное будущее земельного участка под рынком

Мы попросили посмотреть договор аренды земельного участка, на котором находится рынок «Восход», юриста Екатерину Клоповскую. Она утверждает, что документ не мог автоматически продлеваться на основании доводов, которые приводит Виктор Тюфанов.

— Я с апелляционным решением согласна. Суд посчитал, что есть надлежащее извещение о прекращении арендных отношений — был предоставлен реестр почтовых отправлений. Я не вижу у них права на заключение договора без торгов. Статья 39.6 Земельного кодекса РФ предусматривает случаи заключения договора без торгов. У арендаторов нет перечисленных условий, на это тоже указала апелляция. Поэтому я думаю, что кассацию они тоже проиграют, — говорит Екатерина Клоповская .

Подробнее о процедуре подачи уведомлений на строительство пояснил белгородский частнопрактикующий юрист Дмитрий Медведев.

— Обращение на разрешение на строительство должно направляться в профильный департамент строительства и архитектуры, причём в электронном виде. Это право, которым может воспользоваться человек, но, тем не менее, сейчас приём документов осуществляется в электронном виде. Выдача разрешения на строительство, а также его получение проходит электронно с помощью сайта Госуслуг. Проект реконструкции — один из основных главных документов, который прикладывается к заявлению на выдачу разрешения на строительство. Данный проект характеризует строительные основы согласно нормам безопасности, установленным Градостроительным кодексом. Естественно к данному проекту должны прилагаться по необходимости соответствующие экспертизы. В этой ситуации остаётся неизвестно, кем проводились экспертизы и кто составлял проект, был ли допуск на осуществление проектных работ или же проект сделан самостоятельно, — поясняет Дмитрий Медведев, полагая, что договорённости и взаимоотношения у предпринимателя с администрацией муниципалитета строились исходя из понятийных основ, а не конкретных документов.

Что же касается уведомления о расторжении договора, специалист говорит следующее:

— В арбитражном процессуальном законодательстве чётко указано, какие доказательства являются допустимыми, а какие нет. В данном случае, если одна сторона утверждает, что администрация предоставляла открытый конверт, и он был продемонстрирован в суде, в этом случае вносятся определённые коррективы в протокол, это отражается в процессе заседания и в целом можно с этим ознакомиться. Если судья счёл, что уведомление истца было надлежащим, то, скорее всего, в суде были представлены и другие доказательства этого. Если заявитель говорит, что обращался на почту и получал оттуда официальный ответ, он должен быть у него на руках. Он должен его представить и показать, что, согласно справке из почты, никаких уведомлений в его адрес не поступало. Тоже самое касается и информации о сносе торговых павильонов на рынке «Восход»: представители администрации утверждают, что уведомляли истца, а он отрицает факт получения подобных уведомлений. Как бы не получилось, что адресат просто не приходит его получить, тем самым злоупотребляя своим правом.

Обе стороны договорились, что конечное решение о демонтаже рынка примут после заседания кассационного суда. Владелец «Атавы» ещё в начале июня выразил готовность самостоятельно демонтировать торговые конструкции на рынке «Восход», если в итоге и этот суд вынесет решение не в его пользу. При этом проводить торги, чтобы заключить новый договор на аренду земли, администрация пока не планирует, но прорабатывает варианты дальнейшего использования земельного участка.

— Фирма «Атава» может участвовать в любых проводимых администрацией города торгах на общих основаниях вместе с другими хозяйствующими субъектами, — добавили в городской администрации.

После того, как мы опубликовали этот материал, мэрия Белгорода решила воспользоваться правом на ответ в соответствии с законом «О СМИ» и дополнительно опубликовать своё мнение о представленных в публикации вопросах. Прочитать ответ мэрии можно тут.