Взять ипотеку под 4,9 процента или погасить кредит, родив несколько детей. Как в Белгороде на форуме «Сообщество» обсуждали доступное жильё​

— Майские указы президента России подразумевают рост строительства в России до 120 миллионов квадратных метров к 2024 году, но в последние три года снижается количество объёмов строящегося жилья. Если предполагается, что задача, поставленная президентом, будет решена в 2024 году, то рост уже в этом и следующем годах должен быть не менее десяти процентов. Это очень сложная задача. Я не знаю, как она будет решена в сегодняшних условиях. По моему мнению, на сегодня ситуация такова, что шансов на её решение не очень много.

Правительство делает ставку на многоквартирные дома. В паспорте нацпроекта — 40 миллионов квадратных метров — это индивидуальное жилищное строительство, а 80 миллионов — многоквартирные дома. Мы считаем, что надо увеличить объём индивидуального жилищного строительства до 50 миллионов квадратных метров и отказаться от ставки на многоквартирные дома: вместо 80 миллионов поставить цифру 50 миллионов. И, конечно, надо начать решать задачу по социальному жилью и расселению [людей из] ветхого аварийного жилья.

Фото Общественной палаты РФ

Мы полагаем, что ставка на резкий рост строительства многоквартирного жилья ошибочна. Это вопрос о качестве жизни, о том, как должны жить молодые семьи. 47 процентов сдающихся в многоквартирных домах квартир — это однокомнатные, 29 процентов — двухкомнатные и порядка 24 процентов — 3—4-комнатные. Тем не менее, абсолютно ясно, что ни однокомнатные, ни двухкомнатные квартиры не годятся для жизни нормальных семей [в которых воспитывается больше одного ребёнка]. Для чего столько процентов однокомнатных квартир? Какие семьи там живут? Это квартира, чтобы переночевать? В Москве появились объявления о продаже квартир в 12 квадратных метров. Это что за жильё? Кто там будет жить? Средний размер квартир в новостройке в России — 70 квадратных метров. Это меньше, чем в Украине, Молдавии, Узбекистане. Мы знаем, что европейская норма среднего размера жилья — 40 квадратных метров на человека, в США — 70, и это не потому, что надо жировать, а для того, чтобы семья жила нормальной жизнью.

Несколько регионов России в принципе не в состоянии выполнять майские указы: Магаданская область, Чукотский автономный округ, Мурманская область, Камчатский край, Еврейская автономная область, Забайкальский край. Ленинградская, Московская области уже выполнили майские указы по количеству необходимого введённого в жилья, но они делают ставку на многоквартирные дома.

Есть группа регионов, где регулируют [количество многоквартирного жилья]: Белгородская область, Липецкая, Ульяновская и Тамбовская области. В этих областях безусловно преобладает индивидуальное жилищное строительство. Это совсем другая философия и другой подход к жизни. Когда едешь по Московской области и видишь эти новые гигантские 35-этажные многоквартирные дома... Так не должно быть. Архитектор, который построил эти дома, должен быть проклят. Так нельзя. Нельзя же думать только о том, как больше снять денег с квадратного метра.

Фото Общественной палаты РФ

Все забывают ещё и о том, что в многоквартирном доме довольно дорого обходится капитальный ремонт. Совсем остаётся за скобками тема утилизации многоквартирных домов. Те огромные высотки, которые сейчас строят, их утилизация очень дорога. Её даже никто не считал. Внедряются новые материалы, но никто толком не знает, сколько будет стоять дом, построенный из этих новых материалов: никаких глубоких, серьёзных просчётов нет. В конечном счёте эксплуатация и утилизация многоквартирных домов обойдутся дороже, чем индивидуальных. Кто будет платить за утилизацию через 30–50 лет? — задаётся вопросом Валерий Фадеев.

С ним согласен советник ректора Московского архитектурного института Сергей Чураков: «МКД — это не жильё и не жилище. Это селитьба. Индивидуальное жильё — это совсем другая идеология. Построить полноценную семью в квартире практически невозможно, в рамках квартиры практически невозможно построить многодетную семью, невозможно построить развивающуюся семью и, уж тем более, невозможно построить многопоколенную семью, а только этот тип семьи сохраняет традиционный уклад и национальную идентичность».

При создании карточки были использованы фотографии Общественной палаты РФ

— Мы хотим, чтобы население России было размещено по стране более—менее равномерно, и все регионы Российской Федерации были в равной степени привлекательными для людей. Сегодня это не так. Сейчас в нашей стране действуют, как минимум, четыре мощных демографических насоса, которые приводят к депопуляции русского этноса. Первая спираль — это низкая рождаемость: коэффициент рождаемости на одну женщину сегодня составляет 1,63, а где-то не превышает 1,5. Это значит, что через два поколенческих цикла — это 50-60 лет — на территории нынешней России будет жить не 100 миллионов русских, как сейчас, a где-то в районе 60 миллионов человек. Вторая спираль — это переезд людей из села в районные центры и областные центры, следующая спираль — переезд из регионов в мегаполисы: она действует в основном, потому что есть социальное неравенство, проявляющееся, прежде всего, в доходах людей. Четвёртая спираль — это переезд из России в другие страны: скорость утечки мозгов и молодых людей и страны ежегодно исчисляется сотнями тысяч человек.

Поэтому главная проблема нынешней России — это демографический вызов, в связи с этим, ключевую роль играют расселенческая политика и связанная с ней градостроительная политика.

Фото Общественной палаты РФ

Давайте спросим у людей, в каком жилье они хотят жить. Все опросы общественного мнения, где бы они не проводились, говорят о том, что не менее 70 процентов россиян хотят жить в собственном доме. А что предлагает программа жилищного строительства? 2/3 квадратных метров — это высотное жилье. Но это ещё ни о чём не говорит. Давайте разделим 80 миллионов квадратных метров [многоквартирного жилья, которое должны ввести по нацпроекту] на среднюю площадь квартиры: она сегодня не превышает 40 квадратных метров. Это 2 миллиона квартир. А теперь давайте посмотрим, сколько будет строиться индивидуальных домов: 40 миллионов разделим на 100 квадратных метров [среднюю площадь частного дома], хотя площадь индивидуального дома где-то 120–150 «квадратов». Это 400 тысяч домов. С одной стороны 400 тысяч, с другой — 2 миллиона. Соотношение: 16 процентов индивидуального жилья и 84 процента — многоэтажного. 70 процентов хотят жить в собственном доме, а государственная программа предлагает только 16 процентов. Мы должны учитывать мнение людей.

Надо отказаться от квадратных метров и считать квартиры и индивидуальные дома. Мы должны строить около миллиона индивидуальных домов и около 200 тысяч квартир [по всей стране в год]. В этом случае в среднем получится, что в год мы будет сдавать 150–200 миллионов квадратных метров жилья.

Мы должны принять программу, которую хотят люди. А люди хотят жить на земле и чувствовать Россию ногами, а ни где-то в каменном мешке максимум одного ребёнка родить в течение жизни и в общем-то бессмысленное существование своё на этом завершить.

Фото Общественной палаты РФ

У нас [в регионе] 82 процента в структуре вводимого жилья — это индивидуальное жильё. Если в натуральных показателях брать, то это примерно 70 процентов индивидуального жилья и 30 — многоквартирного. Но этот механизм уже тоже себя исчерпал, потому что рассчитан на более-менее состоятельных людей. Мы даём землю фактически бесплатно, подводим инженерную инфраструктуру, но дом надо построить, а строительство дома — это от 3 до 5 миллионов рублей. У кого были эти деньги, уже реализовали свою мечту, а остальные — у которых нет таких денег — им нужны другие инструменты.

Это инструменты, которые используют сейчас во всём мире: предоставлять всем желающим построить свой дом кредит до 5 миллионов рублей под процентную ставку от нуля до пяти процентов и продолжительностью от 10 до 25 лет. Манипулируя процентной ставкой, продолжительностью кредита и его размером можно дифференцировано ко всему подходить и стимулировать людей: самые выгодные условия: нулевую ставку и на 25 лет предоставлять всем регионам, где депопуляция идёт очень быстро; там, где более-менее, например, в Московском регионе должны быть менее благоприятные условия, но они тоже там должны быть, чтобы таким образом решать эту проблему.

Я уверен, что большинство людей, которые живут в городах и современных мегаполисах, с удовольствием воспользовались бы такой возможностью, а увязать эти меры с решением демографической проблемы очень просто: получила семья 5 миллионов, построилась. Родился у них один ребёнок, рождается второй — 1/3 кредита списывается, родился третий — ещё 1/3, родился четвёртый — полностью кредит погашается. Это же элементарные вещи, и государству это выгодно: списал, допустим, 5-миллионный кредит семье, состоящей из папы мамы и четырёх детей — это меньше миллиона на каждого. А сколько один человек у нас производит валовой добавленной стоимости в течение своей жизни? 60 миллионов рублей! Ему надо дать миллион рублей, чтобы потом он произвёл 60 миллионов. Это хороший бизнес-проект, как это ни цинично звучит.

Если в течение десяти лет строить по 500 тысяч индивидуальных жилых домов по этой системе в год, то рождаемость может увеличиться на миллион детей в год. К сегодняшним 1,5 миллиона добавится ещё миллион, — говорит Евгений Савченко.

Валерий Фадеев дополняет, что последние исследования показывают, что в тех странах, где занимаются повышением коэффициента рождаемости, тратят на демографические проблемы не менее двух процентов своего своего ВВП, тогда как в России на эти цели перечисляют лишь 0,5 процента. Поэтому без дополнительных вложений в эту сферу идея губернатора может не сработать.

— Из чего складывается платёж за квартиру в многоквартирных домах по ипотеке? Строительно-монтажные работы занимают 30 процентов от всего платежа, налоговая нагрузка — ещё 25 процентов, земля, разрешение на строительство — ещё 11 процентов. Львиная доля денег, которые человек заплатит в ходе выкупа своего жилья по ипотеке, уходит на налоги, разрешение на строительство, банковское финансирование, подключение и устройство внешней инфраструктуры, прибыль, страховые взносы и так далее. Собственно строительные монтажные работы составляют только 30 процентов. Это значит, что если бы мы с вами решили вскладчину построить дом при условии, что у нас была бы земля и инфраструктура на ней, то мы построили бы его меньше, чем за треть от той суммы, которую сегодня платит ипотечник за свою квартиру.

Кому достаются эти деньги? Это примерные цифры, но государство получает 36 процентов этих денег, в первую очередь через налоги. Банки получают 18 процентов, и это не те деньги, которые ипотечник платит в виде процентной ставки, это то, сколько денег остаётся у банков. 19 процентов — это собственно бизнес, закупки, это то, сколько стоит хозяйственный оборот, который происходит.

Фото Общественной палаты РФ

Больше половины денег идёт государству и банкам. Вопрос: как с этим поступать, когда говорят, что надо продолжать давить на застройщиков и сокращать их прибыль, надо повышать эффективность. Может мы подумаем на тему того, как повысить эффективность государства и банков? Если львиная доля денег — это государство и банки, то с этим и надо работать, — говорит Валерий Фадеев.

По словам спикера Общественной палаты РФ, изменить эту ситуацию можно снизив налоговую нагрузку и начав строить коммунальную и транспортную инфраструктуру за счёт государства. При этом нужны типовые проекты, специальные льготные инструменты для ипотеки под ИЖС, механизмы льготного проектного финансирования строительных работ и в том числе сама ипотека для ИЖС, которой в стране полноценно ещё нет.

Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин считает, что главная проблема ипотеки в ИЖС заключалась в том, что раньше было невозможно взять ипотеку по ставке смежной со ставкой на ипотеку в многоквартирных домах, так как у собственников не было предмета залога, потому что жильё строилось хозяйственным способом, и в банке не могли оценить свои риски, не понимая себестоимости, цикла и ликвидности будущего залога. А Центробанк очень жёстко всё это регулировал, заставляя банки резервировать сто процентов капитала под выдачу ипотечных продуктов. По словам Стасишина, эту проблему решают как раз такие проекты, как белгородская «Новая жизнь».

Фото Общественной палаты РФ

Представители банковской сферы говорят, что стремительно снижают ставки по ипотеке и приближаются к европейским показателям.

— Мы уже забыли о тех процентных ставках, которые были раньше в ипотечном кредитовании — 14–15 процентов — когда все говорили о том, что европейские ставки ниже десяти процентов, и к этому нужно стремиться. Результаты прошлого года показали, что у нас в стране было взято 1,5 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму свыше 3 триллионов рублей, а средняя ставка по ипотеке в прошлом году составила меньше 9,5 процента. Тем не менее на этом никто не останавливается: сегодня ипотечный рынок за счёт государственной поддержки существенно снижает процентную ставку и предлагаем сегодня на рынке 8,9 процента. Кроме этого, мы достаточно активно работаем по программам субсидирования, которые мы делаем совместно с субъектами Российской федерации и [в некоторых регионах] ставка снижается до пяти процентов. Сегодня по поручению президента реализуется семейная ипотека для семей, имеющих второго, третьего и последующих детей. Там ставку мы сегодня предлагаем 4,9 процента, — говорит заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Денис Филиппов.

По словам Филиппова, такие же программы сейчас разрабатываются и для ипотеки в ИЖС.

— Людям, которые не имеют больших доходов, но имеют участок с обеспеченной инфраструктурой, мы предлагаем такую схему: у вас есть сегодня доход 20 тысяч рублей в месяц? Мы предлагаем вам их откладывать ежемесячно и при достижении 60 процентов от стоимости жилья, которое вы выбрали, мы сразу же строим дом. Оставшиеся 40 процентов вы оформляете под ипотечный кредит, потому что у вас появился залог, и вы рассчитаетесь по нему. Мы эту схему рассчитываем по доходам: кто может оплатить 20 тысяч в месяц, кто — 25, кто — 30, 35, 40, 45 и 50. Сейчас [проект] отвечает спросу. Я думаю, что это будет очень мощный рывок у нас в регионе в строительстве индивидуального жилья именно для тех, кто в нём нуждается, — говорит Евгений Савченко.

По словам губернатора, правительство региона поставило задачу выйти на 5 тысяч таких объектов площадью от 70 до 120 квадратных метров. Однако у экспертов не столь радужные представления о том, как это будет работать.

Фото Общественной палаты РФ

— Если мы совершенно официально признаём, что 20 миллионов человек живёт за чертой бедности, если у нас средний класс составляет от семи до 15 процентов населения в «жирные» годы, а это именно те люди, которые способны покупать не только товары первой необходимости, но и товары длительного пользования, то у нас получается не очень хорошая ситуация. У нас получается потенциальных собственников — людей, которые могли бы приобретать жильё с помощью всех инструментов, включая однопроцентную ипотеку и нулевые проценты, — очень ограниченное количество. Большая часть страны неплатёжеспособна в этом смысле и не готова даже выплачивать себестоимость за квартиру, — говорит член комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Илья Осипов.

Зампредседателя комиссии Общественной палаты России по территориальному развитию и местному самоуправлению Светлана Разворотнева добавила, что в стране на данный момент не существует гибких инструментов поддержки людей, которые нуждаются в жилье.

— Деньги распыляются на множество программ, но все эти инструменты негибкие. У нас даже нет понимания, сколько людей сейчас в России нуждается в жилье. У нас нет единой точки, которая бы позволила посчитать и создать гибкий инструмент поддержки каждого конкретного человека, — заявила Разворотнева.