Белгородская область пятый год живёт в условиях обстрелов, строительный рынок сталкивается с постоянными вызовами, а на этом фоне одна из крупнейших региональных госкомпаний показывает результаты, которых не было за всю её историю. АО «Белгородская ипотечная корпорация» (БИК), существующая с 2002 года, за годы СВО впервые преодолела отметку в миллиард рублей выручки, а затем и закрепила этот результат. Если раньше корпорация регулярно получала бюджетную поддержку и даже освобождалась от выплаты дивидендов, то теперь она сама перечисляет сотни миллионов рублей налогов и десятки миллионов дивидендов в областной бюджет.
Основные финансовые показатели БИК за 2025 год, инфографика fonar.tv
О своём первом миллиарде БИК рассказал уже по итогам работы 2023 года. К тому моменту на должности генерального директора уже около года работал Павел Деревянко, сменивший не только подследственного Антона Иванова, но и прежнюю политику компании.
Рост выручки за тот период к 2022 году составил 21 процент, а чистая прибыль выросла на 36 процентов — до 247 миллионов рублей. По итогам 2025 года БИК уже под руководством Дарьи Макаровой (сейчас уже Деревянко — прим. Ф.) закрепил финансовый успех, показав прибыль в 298 миллионов и выручку в 1,1 миллиарда рублей. Выходит, первый миллиард был на случайным стечением удачных обстоятельств, а результатом кардинально других управленческих и маркетинговых решений? Тогда каких именно? И что стало источником такого роста именно в период, который, пожалуй, никто в Белгородской области не назовёт благоприятным.
Чтобы узнать чем обусловлен финансовый успех компании, «Фонарь» задал прямые вопросы в саму БИК
1. За счёт каких конкретных направлений деятельности АО «БИК» удалось так существенно увеличить выручку и чистую прибыль в 2025 году?
2. Впервые о миллиардной выручке БИК сообщалось в 2024 году - какие факторы оказали наибольшее влияние на рост?
3. Какова структура выручки по основным направлениям за 2024 и 2025 годы?
4. За счёт каких управленческих и маркетинговых решений АО «БИК» удаётся сохранить рост в условиях оперативной обстановки последних лет?
5. Как сказалась оперативная обстановка на спросе на земельные участки под ИЖС и под коммерческое использование -сколько участков БИК реализовала в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах? (в динамике).
6. Как изменилась средняя стоимость одного реализованного участка по сравнению с 2024 годом?
7. Направляла ли БИК средства на выплату дивидендов в 2025 году, и если да, то какую сумму?
8. Какие наиболее крупные инфраструктурные проекты находятся в реализации у БИК в 2024 и 2025 годах?
В БИК объясняют это сразу несколькими управленческими решениями. Одним из главных стало создание собственной CRM-системы, которая объединила данные обо всех земельных участках, сделках и клиентах. Параллельно изменилась система продажи земли. Теперь стоимость участков определяется коллегиально с участием представителей Белгородской области, а сам порядок продаж утверждает наблюдательный совет. В корпорации подчёркивают, что это исключило коррупционную составляющую (логичный вопрос: получается, что раньше она присутствовала? — прим. Ф.).
Ещё одним направлением стала масштабная инвентаризация земельного банка. Перспективные территории начали вовлекать в жилищное строительство, сельхозземли — сдавать в аренду, а участки, занятые дорогами, инженерной инфраструктурой или попадающие в охранные зоны, после юридической оценки передали муниципалитетам и региону. Это уменьшило налоговую нагрузку на компанию.
Земля — главный источник доходов
В БИК объясняют свой финансовый успех, прежде всего, увеличением продаж земельных участков и внедрением дифференцированного подхода к определению стоимости земли.
— Рост выручки и чистой прибыли по итогам 2025 года обеспечен системной работой по всем ключевым направлениям деятельности. Наибольшая часть от основного направления — реализации земельных участков. Дополнительным значимым фактором стало заключение инвестиционных соглашений с застройщиками, позволяющих осваивать крупные земельные массивы под коттеджные посёлки и многоквартирные дома, а также дифференцированный подход к ценообразованию для участков, — прокомментировали «Фонарю» свои успехи в БИК.
Получается, что если раньше участки давали преимущественно частным лицам под ИЖС, то теперь БИК стала активнее работать с крупными застройщиками. С 2023 года БИК заключила 25 таких соглашений. Они предполагают строительство к 2040 году около 141 тысячи квадратных метров жилья в Белгородской области.
Что касается частников, то напрашиваются два вывода: либо несмотря на оперативную обстановку и постоянный рост цен на всё, количество желающих построить свой дом не уменьшается. Либо с тех, кто на это осмелился, «дерут по полной». Чтобы это выяснить, посмотрим статистику от БИК.
Как ни удивительно, но средняя стоимость участка под ИЖС снизилась на 50 тысяч рублей, или на 8,5 процента — примерно с 590 до 540 тысяч рублей. В БИК это связывают с тем, что в 2024 году в структуре продаж была выше доля наиболее ликвидных и потому дорогих земельных участков, обеспеченных инженерными сетями. Что касается земельных участков коммерческого назначения, их средняя стоимость практически не изменилась: в 2024 году она составила 6,7 миллиона рублей, в 2025 году — 7 миллионов рублей.
Оперативная обстановка безусловно, серьёзно повлияла на рынок недвижимости, но в БИК говорят, что сделали ставку на цифровизацию и социальную поддержку.
С 2023 года более 120 земельных участков с инженерной инфраструктурой получили жители, потерявшие жильё из-за обстрелов. В 2025 году появилась ещё одна льготная программа — участники специальной военной операции могут приобрести землю по цене 0,01 процента от кадастровой стоимости. Кроме того, на льготных условиях участки предоставляют многодетным семьям, молодым семьям, инвалидам и ветеранам труда. По расчётам самой корпорации, только за 2023–2025 годы стоимость всех предоставленных льгот составила почти 760 миллионов рублей.
В числе ключевых управленческих решений, оказавших наибольшее влияние на результаты 2025 года, в БИК перечисляют цифровизацию и стандартизацию, внедрение собственной CRM-системы для централизованного учёта земельных участков, сделок и обращений, инвентаризацию земель и запуск сервиса «БИК Маркет». Но об одном управленческом решении БИК, которое можно отнести к спорным, но также влияющим на доход госкомпании, рассказали сами белгородцы.
Напомним, что в декабре 2022 года, БИК по поручению Вячеслава Гладкова пообещала заморозить обязательства по срокам строительства домов и приостановила взыскания за их нарушение. Однако в 2026 году несмотря на то, что оперативная обстановка только ухудшилась, БИК ввел оплату за возможность продления срока строительства жилого дома.
Суды — второй и тоже существенный источник дохода
Претензионно-исковая работа в 2025 году принесла БИКу 70 миллионов рублей по решениям судов.
В корпорации отмечают, что такая работа позволила не только вернуть деньги, но и значительно улучшить качество дебиторской задолженности, кстати, частично накопленной за период новейшей истории. К слову, сейчас в судах у БИК 477 дел на 1,3 миллиарда рублей.
А если посмотреть на последние три года, цифры становятся ещё более показательными. С 2023 по 2025 годы по судебным решениям было взыскано свыше 1,2 миллиарда рублей. При этом фактически на счета компании поступило почти 495,4 миллиона рублей, ещё 379,4 миллиона включены в реестр требований кредиторов.
ТОП крупнейших должников БИК, инфографика fonar.tv
«Мы получили проблему»
Одной из весомых судебных побед 2025 года стало решение поиску к ООО «Севпроектмонтаж» о взыскании задолженности по договору целевого займа на 62 миллиона рублей. По договору 2023 года «Севпроектмонтаж» получил от БИК 63 миллиона рублей на восстановление и строительство жилья для белгородцев, пострадавших от обстрелов. Возвращать деньги компания должна была частями: 13 миллионов — в августе 2024 года, остальное — в октябре того же года. Однако компания ничего не вернула, а в суде доказывала, что деньги фактически шли на финансирование строительных контрактов с правительством области, и назвала сделку притворной. Суд её доводам не внял и встречный иск о признании договора займа ничтожным и отсутствии задолженности отклонил.
Позже прошлый губернатор Вячеслав Гладков вообще раскритиковал участие БИК в строительстве социального жилья, сказав, что «вместо того, чтобы гарантировать качество, мы получили проблему», и отстранил корпорацию от участия в этой программе.
А вот крупнейшему должнику БИКа — воронежской СК «36-ГРУПП» — уже почти три года удаётся уходить от исполнения своих финансовых обязательств. Ещё в сентябре 2023 года стороны подписали мировое соглашение. «36-ГРУПП» обязалась выплачивать почти 103 миллиона рублей до 31 марта 2024 года. Однако в июле 2026 года долг мало того, что не был погашен, так ещё и встал вопрос о его реальном погашении — белгородский арбитраж приостановил исполнительное производство по делу.
Ходатайство подал сам должник, основанием стали вновь открывшиеся обстоятельства, а именно решение суда от декабря 2025 года, которым суд признал недействительными договоры займа между АО «БИК» и ООО «Тисайд». Именно через эти договоры к корпорации перешли права требования к застройщику «36-ГРУПП», что и легло в основу первоначального спора.
Из бюджетополучателя — в бюджетопополнителя
Но как бы ни складывались дела в судах, общая картина говорит о том, что БИК, как единый земельный оператор области, наконец-то начал работать в интересах области, а не отдельных её представителей. Раньше от продажи земли бюджет региона по сути, не получал практические ничего. С 2017 года БИК была освобождена от выплаты дивидендов и сама получала бюджетные субсидии. Слабенькие дивиденды в 7,1 миллиона рублей выплатили только в 2020 году.
По итогам 2023 года бюджет области увидел первые серьёзные дивиденды в 51,9 миллиона рублей. Можно ли их назвать чистой прибылью региона от продажи земель, сказать сложно, потому что перечислили их не деньгами, а имуществом — передали в областную собственность самый большой недострой Белгорода. Это офисное здание на улице Чапаева, строительство которого прекратилось больше десяти дет назад. Продавать его начинали с миллиарда, но за долгие годы покупателя так и не нашлось, и в итоге БИКу, а затем и области он достался за смешные деньги. Впрочем, на состоянии самого недостроя перемены собственников не сказались никак.
По итогам 2025 года «БИК» перечислила в областной бюджет почти 75 миллионов в качестве дивидендов, что составляет 25 процентов от чистой прибыли. Решение о выплате принято единственным акционером — Белгородской областью — 28 мая 2026 года.
Налоговые платежи БИКа тоже подросли: если в 2022 году БИК перечислила в бюджеты разных уровней 218,7 миллиона рублей, то к 2025 году более чем в два раза больше — 457,1 миллиона рублей.
Сколько БИК выплатила дивидендов за четыре года, инфографика fonar.tv
В корпорации подчёркивают, что рост дивидендных поступлений — прямое следствие эффективной работы и повышения прибыльности Корпорации.
Несмотря на СВО
Парадокс: государственная земельная корпорация достигла лучших финансовых результатов за свою историю в самый сложный для Белгородской области и её жителей.
— АО «БИК» последовательно придерживается стратегии сохранения и развития ранее освоенной географии. Ключевыми территориями остаются Белгородская и Старооскольско-Губкинская агломерации, где фиксируется устойчивый спрос. Земельные массивы также представлены практически во всех муниципалитетах региона. Корпорация как оператор комплексного развития территорий во взаимодействии с органами власти и ресурсоснабжающими организациями прорабатывает вопросы обеспечения территорий социальными объектами, дорогами, объектами рекреации и благоустройства. При наличии спроса планируется постепенное освоение новых перспективных площадок. В настоящее время ведётся работа по созданию благоприятных условий для реализации проектов КРТ, что позволит развивать жилищное строительство, привлекать инвестиции и выполнять социальные задачи, — отмечают в БИК.
Финансовые показатели свидетельствуют, что БИК сумел адаптироваться к работе в условиях текущей непростой оперативной обстановки. Но на вопросы о том, насколько устойчивой окажется эта модель после смены губернатора региона и когда наступят благоприятные условия, ответа, увы, нет.
