В моём доме проводят капитальный ремонт. Как добиться, чтобы он был качественным?

Вместе с городским активистом в сфере ЖКХ и предпринимателем Игорем Волабуевым объясняем, как реально добиться качественного капитального ремонта дома, на что обращать внимание при приёмке работ и как сэкономить деньги, не переплачивая деньги за ненужные процедуры.

Белгородская область занимает первое место в стране по реализации программы капитального ремонта. За три года в регионе на капитальный ремонт многоквартирных домов потратили около 1,7 миллиарда рублей. При этом в некоторых случаях жители были недовольны его качеством. Активисты общественного совета по проблемам ЖКХ Белгородской области в 2020 году обследовали многоквартирные дома после капитального ремонта и сообщают, что во время работ многие жители обращали внимание, что сами не могли повлиять на подрядчиков, потому что те заключали договоры с региональным оператором — Фондом содействия реформированию ЖКХ Белгородской области, а не с жителями.

— Оператор на выявленные нами нарушения реагировал неохотно, по многим моментам не реагировал вовсе. Строительный контроль со стороны Фонда фактически не осуществлялся, если быть точнее, то строительный контроль осуществлялся только формально. При этом Фондом в сметную стоимость капитального ремонта включаются затраты на осуществление им строительного контроля, которые в среднем составляет около 250 тысяч рублей с одного многоквартирного дома, — говорится в докладе активистов, который предоставил редакции Игорь Волабуев.

Почему вообще мы получаем некачественный капремонт?

Тут есть несколько факторов. первый — это сами жители, которые не хотят вникать в вопросы капремонта и заниматься своим домом, полагаясь на кого-то другого. Из-за этого обязанности по капремонту на себя берёт государство и, как часто это бывает, делает это так, что в итоге жители остаются недовольны результатом.

Важно: если жители многоквартирного дома хотят проживать в комфортных условиях, они должны брать организацию капитального ремонта в свои руки.

Лучше всего контролировать капремонт позволяет специальный счёт, который жители намерено открывают под сборы на ремонт и сами контролируют его наполняемость. В этом случае они же сами будут выбирать и подрядчика. Если же жители копят деньги на общем счёте регионального оператора, то оператор и будет выбирать подрядчика, но жильцы всегда могут организовать строгий контроль за качеством проводимых подрядчиком работ.

Зачастую жители ничего не знают о том, какие работы собираются проводить, потому что не ходят на собрания, а представители управляющих компаний, которые нередко пытаются сами заработать на капремонте, говорят, что жители не могут собраться и решить этот вопрос, поэтому они вынуждены ходить по квартирам и просить подписать документы со словами «подписывайте, или капитального ремонта не будет». Жильцы должны взять весь процесс в свои руки и провести грамотное обследование дома, составить дефектную ведомость, утвердить виды и стоимость работ, выбрать уполномоченное лицо.

С чего, говорите, начать и что делать?

Начнём с того, что если жители собирают деньги на общем счету Фонда, то он и должен предоставить им предложения о проведении капитального ремонта, в котором должны быть указаны срок начала ремонта, перечень и объём работ, количество потраченных на это денег, источник этих средств и другие предложения. Предложения должны быть выдвинуты не позднее 1 ноября текущего года, если ремонт намечен на следующий год. Поэтому если в следующем году в вашем доме должны делать капремонт, а вы не видели никаких предложений, тогда вам нужно обратиться в Фонд, УК или администрацию муниципалитета и потребовать их всё предоставить. Нужно это потому, что перечень работ и их цену утверждают сами жители на общем собрании, а не кто-то из вышеперечисленных органов.

Также — очень важно — жильцы должны выбрать уполномоченное лицо, которое будет принимать работы у подрядчика и подписывать акты выполненных работ. Хорошо, если это будет специалист в строительстве. Если такого в доме не найдётся, то можно пригласить кого-то со стороны за отдельную плату. «Затраты на такого специалиста даже невозможно сравнить с эффектом от гораздо качественного капитального ремонта, который будет выполнен при регулярном контроле», — утверждают активисты.

Следующий важный шаг — анкеты, которые выдаёт Фонд собственникам домов, которые включены в программу капремонта. Анкеты выдают не каждому собственнику, а представителям управляющей компании или председателям советов домов. В эту анкету вносят данные о видах и объёмах работ, а также их предельную стоимость. Заполнить её должны представители УК или сами собственники после обследования дома.

В анкете Фонд изначально предусматривает расходы на строительный контроль в размере 2,14 процента и на проектную документацию — семь процентов от общей сметной стоимости. В среднем на капремонт дома выделяется около 12 миллионов рублей. Таким образом на контроль и смету уходит около 1,1 миллиона рублей, которые осваивает Фонд. Фактически, как мы уже писали, фонд контролирует капремонт формально. Поэтому вы можете отказаться от этой услуги, тем более, что в соответствии со статьёй 182 Жилищного кодекса РФ Фонд и так несёт ответственность перед собственниками за качество капремонта и должен это контролировать бесплатно.

Также необязательно тратить деньги на «изготовление проектной документации». Это допускается только в отдельных случаях, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности. Однако Фонд включает эту строку расходов в каждом доме, где проводится капремонт. При изготовлении проекта смета на ремонт дома должна считаться в соответствии с проектом, но фактически она считается только по данным анкеты, которую подают жители, и при приёмке работ никто не считается ни с какими проектом, да и сам Фонд вам её, скорее всего, не предоставит. А значит вы можете отказаться и от этих расходов и потратить миллион рублей (а в некоторых домах 2 или 3 миллиона) на другие нужды по капремонту.

— Можно предположить, что проектная документация, изготавливается Фондом только для отчётности за освоенные средства, — заключают активисты.

Важно: изготовление проектной документации при капремонте может значительно повысить его качество, но только в случае профессионального подхода к её разработке и контроле, чтобы работы ей соответствовали.

Открыть пример ↓

Пример: В доме № 4а на улице Губкина капитальный ремонт должен был проводиться в 2019 году. Проведены торги, изготовлен проект, но капитальный ремонт не был выполнен в 2019 году по формальным причинам для Фонда. В 2020 году капитальный ремонт этого дома так же не выполнили, потому что подрядчика не устраивают виды и объемы работ, включённые в смету.

Подрядчик требует увеличить объемы работ, которые неоднократно перемерялись УК и жителями, а так же требует, что бы собственники отказались от одних видов работ в пользу других, которые для него более предпочтительны. При этом комиссии, с участием представителей Фонда, в спорной ситуации поддерживают подрядную организацию.

Получается ситуация, в которой изготовлен и утвержден проект, проведены торги, на которых проторгованы виды и объемы работ для конкретного подрядчика, но работы не проводятся из-за нежелания подрядчика. Это вызывает большие сомнения в целесообразности трат на изготовление проектной документации.


А на что мне стоит обращать внимание при контроле капремонта?

Ремонт кровли

При ремонте кровли подрядчик может только частично заменить стропила, которые имеют видимые дефекты, поэтому нужно внимательно осмотреть все стропила, которые подрядчик решил не менять.

Паро- и гидроизоляционная плёнка не должны перекрывать отверстие под коньком кровли для циркуляции воздуха. Для того, чтобы воздух свободно циркулировал под кровлей, необходимо сделать просветы между элементами подшивы при помощи решёток в конструкции или подшивки софитом с перфорированной поверхностью.

Также должна быть предусмотрена вентиляция через слуховые и мансардные окна или вентиляционные каналы — продухи и аэраторы, которые должны равномерно распределяться по кровле, а не сосредотачиваться только в одной её части. Если этого не сделать, тогда конструкции кровли будут намокать и гнить. Также при ремонте кровли необходимо следить за тем, чтобы стропила обрабатывались антисептиком и огнезащитными средствами.

При капитальном ремонте мягкой кровли, отдельное внимание нужно уделить тому, как укладывают рулонный материал. Его должны укладывать от нижней точки кровли к верхней. Нижняя точка — это воронка ливнёвки, по которой вода стекает с крыши. Также следите за тем, чтобы уклоны для стока воды были выдержаны по всей поверхности крыши, и на ней не оставалось мест, где скапливается вода. Если такие участки есть, то подрядчик должен отремонтировать стяжки для образования уклонов.

Утепление фасада

При ремонте и утеплении фасада утеплитель должен быть плотно закреплён на стене, он должен быть хорошо проклеен закреплён правильно подобранными креплениями — грибами. Важно, чтобы утеплитель не намок под дождём, а штукатурка наносилась только на сухой утеплитель. Перед креплением утеплителя его необходимо погрунтовать, как и оштукатуренный слой перед нанесением «короеда» или окрашиванием.

Перед грунтовкой попросите подрядчика использовать цветную грунтовку, чтобы вы видели, что работы и правда ведутся правильно. Если фасад дома ремонтируют декоративной штукатуркой, тогда обратите внимание на то, чтобы на стыках с балконами и другими частями фасада не было щелей и зазоров, иначе туда попадёт влага, и штукатурка начнёт разрушаться.

Инженерные коммуникации

При ремонте коммуникаций, в первую очередь, не бойтесь и пустите строителей в свою квартиру, чтобы они могли оценить целостность коммуникаций и отремонтировать стояки, потому что на соединении старого металлического участка стояка с полипропиленовым зачастую образуется протечка воды. Если хоть один собственник откажется пускать строителей в квартиру, подрядчик может отказаться менять весь стояк, чтобы не нести ответственность за протечки.

В этом случае вы имеете право требовать от подрядчика поменять стояки везде кроме той квартиры, где отказались пускать строителей. При надлежащем уведомлении такого собственника, ответственность за протечку стояка будет лежать на нём. Также обратите внимание на то, чтобы при замене трубопроводов, внутренний диаметр новых труб был не меньше внутреннего диаметра старых. В противном случае дальние батареи будут недостаточно прогреваться из-за нехватки воды.

Строительные материалы

В анкете и смете указываются виды работ и их стоимость с учётом материалов. Предельные стоимости видов работ утверждаются уже с учётом материалов, поэтому собственникам сложно юридически доказать подрядчику, что он использует некачественные материалы. Тут выход только один: требовать от Фонда, чтобы в смете по капремонту указывались конкретные материалы и их стоимость. Для этого нужно составить анкету с раздельным указанием работ, услуг и материалов.

Я нашёл нарушения, что делать дальше?

Если вы нашли нарушения, необходимо сразу обратить на это внимание подрядчика. Если он откажется их устранять, тогда необходимо сфотографировать или снять на видео эти нарушения и составить в произвольной форме письменный акт о том, что вы их зафиксировали. В акте достаточно указать, кем он составляется (Ф.И.О., номер квартиры или помещения), дату и время, описать нарушение и подписать. Потом его необходимо предоставить подрядчику, если же он и тут откажется его подписывать, нужно поставить пометку об отказе («от подписи отказался») и попросить любого собственника квартиры или помещения в доме подтвердить факт нарушения и подписать составленный акт. После этого следует направить акт заказным письмом или другим способом в Фонд, который позволит вам подтвердить, что акт был отправлен или передан.

В случае если даже Фонд не повлияет на устранение нарушения, вы сможете отказаться подписывать акт о приёмке работ (если уполномоченного выбирали вы, а не кто-то со стороны). В акте о приёмке нужно будет отразить, почему вы отказались его подписывать, сославшись на акт, который ранее вы составили по выявленному нарушению. В последующем нужно обратиться в суд с требованием обязать Фонд устранить нарушение, поскольку именно Фонд является заказчиком и был оповещён о нарушении, которое не было устранено. Не бойтесь, если нарушение и правда имело место, то, скорее всего, суд будет на вашей стороне.


Общественные активисты во главе с Игорем Волабуевым в 2021 году планируют запустить проект, в котором будут помогать жителям добиваться качественного капитального ремонта. Для этого им нужно получить грант Президента РФ. Если они его получат, то смогут обучать жителей и помогать им не только обследовать дома, но и правильно оформлять все документы.
Никита Пармёнов

Читайте также

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter.
comments powered by HyperComments

Похожие новости

Дом на Гражданском проспекте, который в 2008 году признавали аварийным, капитально отремонтируют только через 21 год

Дом на Гражданском проспекте, который в 2008 году признавали аварийным, капитально отремонтируют только через 21 год

В Шебекинском горокруге капитально отремонтируют станцию скорой помощи

В Шебекинском горокруге капитально отремонтируют станцию скорой помощи

В Белгородской области НКО выделят целевые субсидии на капремонт домов

В Белгородской области НКО выделят целевые субсидии на капремонт домов

В Фонде содействия реформированию ЖКХ ответили на предложение освободить белгородцев от взносов на капремонт

В Фонде содействия реформированию ЖКХ ответили на предложение освободить белгородцев от взносов на капремонт

«Что это за бизнес, который занимается только сбором денег, при этом не оказывая услуги?». Как жители выиграли суд у управляющей компании «Русь»

«Что это за бизнес, который занимается только сбором денег, при этом не оказывая услуги?». Как жители выиграли суд у управляющей компании «Русь»

​В многоквартирном доме течёт крыша и сгнили трубы. Как его отремонтировать, не дожидаясь капремонта? [разбор]

​В многоквартирном доме течёт крыша и сгнили трубы. Как его отремонтировать, не дожидаясь капремонта? [разбор]

В Белгородской области управляющие компании станут работать по-новому. Самое главное о принятом регламенте

В Белгородской области управляющие компании станут работать по-новому. Самое главное о принятом регламенте

«Несогласованная интеграция». Как у жильцов комплекса «Прибрежный» в Белгороде появилось ТСЖ, хотя они были против него

«Несогласованная интеграция». Как у жильцов комплекса «Прибрежный» в Белгороде появилось ТСЖ, хотя они были против него

В Майском заработала станция обезжелезивания на четыре микрорайона ИЖС

В Майском заработала станция обезжелезивания на четыре микрорайона ИЖС