Хочу присоединить балкон к квартире, сделать перепланировку и кладовку в подъезде. Что мне делать?

Я хочу сделать перепланировку в квартире? Что для этого нужно?

— Планировку в квартире или доме делать можно. Для этого есть определённый механизм. Наиболее правильный и дешёвый, а часто и единственно возможный вариант, — не крушить сразу стены, а сначала выполнить проект и провести все согласования на этапе планирования. Чтобы потом не оказаться в ситуации, когда нельзя будет узаконить проведённые изменения и не получить отказ в разрешении, лучше всего заказать проект в лицензированной проектной компании. Её сотрудники отлично знают, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Проект содержит как расчётную, так и графическую часть, план мероприятий по возврату несущей способности конструкции и многое другое. Допустим, иногда требуется разрешение пожарной службы или Водоканала, когда нужно провести операции с инженерными сетями, а если дом имеет историческую ценность — ещё и комитета по контролю памятников культуры (архитектуры). Затем этот проект вместе с необходимыми документами сдаётся в надзорные органы, где и принимают решение о выдаче разрешения на перепланировку. После чего остаётся получить в БТИ (бюро технической инвентаризации — прим.Ф.) новый квартирный план и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Слышал, что при любых перепланировках нужно собирать подписи с собственников других квартир. Это правда?

— Законодательство часто меняется. Недавно Белгородский областной суд принял решение, что при перепланировке внутри квартиры, согласия всех собственников не требуется. Согласие жильцов требуется тогда, когда затрагивается общедомовое имущество. Но, опять же, это решение суда — прецедент.

С какими проблемами я могу столкнуться при согласовании перепланировки?

По словам Константина Кошкина, если вы решите присоединить балкон к комнате, тогда согласие собственников может потребоваться, так как балконная плита является частью фасада, а фасад — общедомовым имуществом. Однако и тут не всё так просто.

Например, в конце августа Белгородский областной суд признал незаконным отказ «Городского жилищного фонда» согласовать такую перепланировку квартиры. Сотрудники Горжилфонда утверждали в суде, что балконные плиты — общее имущество собственников помещений, поэтому изменения необходимо согласовывать со всеми. Но судья привёл в пример Жилищный кодекс, где сказано, что к общему имуществу относятся ограждающие и ненесущие конструкции, которые обслуживают более одного помещения. В случае с балконом и квартирой — фасадная ограждающая и балконная плита — обслуживают только конкретную квартиру.

— Прецедент интересный. Возможно, теперь не надо будет согласовывать со всеми жильцами присоединение балкона. Как житель, я оцениваю это решение положительно, потому что собрать подписи со всех собственников многоквартирного дома практически невозможно. Как архитектор, я понимаю, что есть риск того, что все начнут согласовывать такое. Например, в панельном доме делать подобное достаточно сложно. Панель — цельная железобетонная конструкция. Соответственно, когда бездумно демонтируют часть несущей конструкции, разрушают структуру бетона и систему армирования — конструкция может частично утратить свою несущую способность. Повторюсь — необходимо выполнять проект и делать расчёты.

Мы связались с адвокатом человека, который выиграл дело в апелляционном суде, и попросили предоставить проект и решение суда, чтобы подробнее изучить их опыт. Однако они отказались предоставлять документы для публикации.

А что будет, если я втайне сделаю перепланировку? Зачем возиться с документами?!

— Не во всех домах она [перепланировка] возможна. Да, не всегда наши квартиры логично и понятно спроектированы, хочется что-то переделать «под себя» и сделать жильё максимально удобным. Но самовольные перепланировки — довольно опасная штука. Снесли вы, допустим, несколько стен в панельном доме, чтобы, например, объединить комнату и кухню и расширить санузел. В этом случае мало того, что вы нарушите целый пакет строительных норм и правил, вы нарушите работу строительных конструкций и инженерных систем дома. Вы подвергните опасности жизнь людей. У нас [в Белгороде] были случаи возникновения трещин в домах из-за того, что жильцы выполняли незаконные перепланировки без составления и согласования проекта.

Многоквартирный дом — это сложное инженерное сооружение, бездумно внося изменения в которое можно получить последствия по «эффекту бабочки». Например, при проведении анализа причин возникновения трещин в одном из домов города обнаружилось, что в более чем половине квартир в подъезде полностью или частично демонтированы несущие конструкции каркаса здания. И только благодаря тому, что в советское время в проекты закладывали огромные запасы прочности, — дом устоял. Поэтому делать проекты и согласовывать их — обязательно.

Часто возникает ситуация, когда перепланировка уже выполнена и ее пытаются «узаконить». Например, при сделках с недвижимостью. При этом часто работы бывают выполнены с нарушением строительных норм или иных положений. В этом случае узаконить перепланировку не получится, и владельцу квартиры придётся за свой счёт восстанавливать «всё как было». Мало того, собственника может ожидать штраф или даже административное, уголовное преследование, если в результате перепланировки ослаблены или разрушены конструкционные элементы здания, причинён имущественный или физический ущерб соседям. Так что будьте осторожны. Хотите сделать жильё «под себя» — вам прямая дорога к строительству собственного дома. Опять же, при условии составления проекта.

С перепланировкой внутри квартиры понятно. А что делать, если я захочу организовать себе кладовку в подъезде?

— А вот это уже незаконно. Так же, как и огородить себе место на придомовой парковке и никого туда не пускать. Общедомовое имущество принадлежит солидарно всем жильцам. Выделить свою долю из общего имущества, которую вы хотите оставить под кладовку или парковку, невозможно. Нет механизма выделения. Можно заручиться согласием общего собрания собственников многоквартирного дома, оформив это соответствующим протоколом, но это не значит, что теперь кладовка или парковка принадлежит вам на правах собственности и вы имеете право распоряжаться ей как объектом недвижимости. Например, продать.

То есть кладовка, которую, допустим, сделал мой сосед, незаконна?

— Абсолютно. К сожалению, часто жильцы этого не знают. Если вам мешает такая кладовка, а сосед не хочет её убирать, то просто позвоните в жилнадзор. Они приедут, выпишут предписание. Сосед всё равно не убрал кладовку? Тогда приезжают приставы и её демонтируют. У нас были такие случаи (компания, в которой работает Кошкин, занимается строительством и ремонтом, в том числе, капитальным ремонтом многоэтажных домов — прим. Ф) . Мы делали капитальный ремонт в доме, необходимо было заменить окна в подъезде, а часть окна находилась как раз в этой незаконной кладовке, в которую нас к тому же не хотели впускать. Мы обратились за помощью в надзорные органы, а потом было именно так, как я описал выше. Есть те, кто мирно идёт на контакт, нам предоставляют доступ, мы выполняем необходимые работы. А затем люди дальше продолжают хранить в кладовках свои вещи.

Что ещё относится к общедомовому имуществу, с чем у меня могут возникнуть проблемы?

— При проведении капитального ремонта в многоквартирном доме необходима замена общедомовых инженерных сетей. Проще говоря, надо менять «стояки». То есть всё, что за пределами счётчика и «первого крана» — общедомовая собственность, стояки в том числе. Ответственность за их обслуживание и поддержание в надлежащем состоянии несёт управляющая компания, очень часто свою функцию игнорирующая. Например, ко мне домой за много лет ни разу не приходили сотрудники управляющей компании для ревизии состояния стояков. А ведь жильцы регулярно платят за эти фактически невыполняемые работы.

Так вот, у многих собственников квартир стояки не просто закрыты гипсокартонными или пластиковыми коробами, а часто намертво замурованы раствором и кирпичами. С одной стороны, жильцы их закрывают, потому что торчащие трубы ужасно смотрятся. Это некрасиво и неудобно (здесь вопрос следует задать проектировщикам, которые не заложили в проект ниши для инженерных коммуникаций). Когда же мы приходим в квартиры и видим, что стояки замурованы в стену, возникает вопрос, как их поменять? Жильцы, естественно, говорят: хотите заменить, разбирайте, а потом восстанавливайте за свои деньги. Но по Жилищному кодексу собственник обязан предоставлять беспрепятственный доступ к общедомовому имуществу, в том числе сотрудникам управляющей компании для обслуживания или замены, а также сотрудникам иных организаций в предусмотренных законом случаях. Приходится выкручиваться. Но в некоторых домах даже близко к стоякам не попадёшь. Были случаи, когда собственники квартиры писали расписку, что они возлагают на себя полную ответственность за обслуживание участка общедомовой сети в рамках своей квартиры и перекрытий вышестоящей и нижестоящей квартиры, а также за возможный ущерб, причинённый соседям. Если трубу прорвёт внутри его короба и зальёт соседей, то платить будет он.

Ещё один интересный вопрос — кондиционеры. По-хорошему, места и правила размещения кондиционеров должны регламентироваться. Допустим, при капитальном ремонте нам необходимо утеплить фасад и для обеспечения возможности выполнения работ — необходимо отодвинуть кондиционер от стены. Кто будет платить за перенос? В наших сметах эти работы не заложены. Кондиционеры — частная собственность. С другой стороны — они размещены на общем фасаде и мешают проведению работ с общедомовым имуществом. Что делать? Никто не знает ответа. Опять же, в новых домах немного проще: в них проектом предусмотрены специальные места для размещения кондиционеров. Да и то, в нескольких местах в городе видел, как вешали кондиционер рядом с этой коробочкой.

Что мне делать, чтобы у меня не возникло таких проблем?

— Есть хорошая поговорка: семь раз отмерь — один раз отрежь. При любом действии — обращайтесь к профессионалам. Будь-то перепланировка квартиры, проект вашего нового дома или споры в суде. Это сэкономит вам силы, нервы и время.